Que puis-je déduire à la vente d’une maison?

« Lorsqu’elle respecte certaines conditions, la résidence dans laquelle vous vivez offre un abri fiscal naturel en vertu de la loi canadienne », indique Jeff Stockley, directeur des placements agréé et conseiller en gestion financière pour le Groupe Investors à London, en Ontario.

• Pour que votre maison soit considérée comme votre résidence principale, vous devez en être propriétaire et y habiter habituellement.
• Dans certains cas, vous pouvez choisir une propriété de vacances comme résidence principale, mais uniquement si elle est utilisée pour vos propres vacances et non pour obtenir un revenu de location.

Il existe des restrictions quant à la superficie du lot sur lequel la résidence est construite.

• Si le fonds de terre excède un demi-hectare, vous pourriez devoir démontrer que le reste du terrain est nécessaire pour l’usage et l’agrément de la résidence.
• Le zonage local peut également vous exempter de l’exigence du demi-hectare.

Dans le cas de la vente d’une propriété admissible à l’exemption pour résidence principale, tout gain ou perte en capital est exonéré de déclaration ou de déduction.

• Les résidences que vous possédez exclusivement à des fins de location, dans lesquelles vous ne résidez pas ou qui sont utilisées à des fins commerciales ne sont pas admissibles à l’exemption pour résidence principale.
• La location d’espace dans votre résidence principale peut également rendre la propriété inadmissible; cependant cela exige habituellement que plus de 50% de votre résidence soit en location.
• La location d’une chambre ou du sous-sol n’affectera probablement pas votre statut d’exemption, à moins que vous ne décidiez de déduire la dépréciation de la partie louée. Si moins de 50% de votre résidence est louée, vous devriez pouvoir vous prévaloir de l’exemption, mais la demande de l’exemption et d’une déduction pour amortissement pourrait déclencher une vérification par l’ARC.
• Si vous possédez un immeuble à logements multiples de trois unités ou plus, l’exemption ne s’applique pas, même si vous choisissez de l’habiter.

Quand vous vendez une résidence qui n’est pas admissible à l’exemption pour résidence principale, vous pouvez alors demander une déduction pour gains ou pertes en capital. Pour déterminer le gain en capital imposable, multipliez le gain en capital par le taux d’inclusion de l’année (le taux est de ½).

Quand vous vendez un immeuble à logements multiples, comme un duplex, dans lequel vous occupez une unité et louez les autres, vous pouvez encore être admissible à l’exemption pour résidence principale sur une partie de l’immeuble.Ainsi les gains en capital ne s’appliquent que sur la partie louée de l’immeuble.

• Par exemple, si un duplex est vendu 100 000 $ de plus que le prix d’achat et que le propriétaire a habité une unité durant toute la période de possession, 50 000 $ de ce montant est à l’abri de l’impôt en raison de l’exemption pour résidence principale, tandis qu’un gain en capital de 50 000 $ est déclaré dans la déclaration d’impôt du propriétaire.

Les frais de déménagement peuvent être déduits quand vous vendez votre maison, mais uniquement quand votre relocalisation respecte certains critères. Si vous déménagez pour vous rapprocher de votre lieu de travail, pour exploiter une entreprise ou pour faire des études postsecondaires à temps plein et que le déménagement vous rapproche d’au moins 40 kilomètres de votre école ou de votre lieu de travail, vos frais de déménagement sont admissibles à une déduction.

Les frais de déménagement et d’entreposage peuvent être déduits, que vous louiez un camion ou embauchiez des déménageurs. Les frais de repas et d’hôtel encourus durant le déménagement sont admissibles tout comme les coûts de vente de votre résidence.

Les dépenses non admissibles comprennent les pertes résultant de la vente d’une résidence principale, les dépenses de réparation et de rénovation pour faciliter la vente de votre maison, les frais de réacheminement du courrier et les dépenses liées à la recherche d’un emploi.