Gains en capital sur la résidence principale et exemption pour résidence principale

Devez-vous payer de l’impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez votre maison? Cela dépend si votre maison a été votre résidence principale pendant tout le temps où vous en étiez propriétaire et si vous en avez utilisé une partie pour gagner des revenus.

Si votre maison est et a été votre résidence principale lorsque vous la vendez, vous ne devez pas payer d’impôt sur le gain en capital.

Qu’est-ce qu’une résidence principale?

Que ce soit une maison, un appartement, un condo ou une maison mobile, il s’agit de votre résidence principale si l’habitation remplit toutes ces conditions:

• Vous en êtes le seul propriétaire, ou vous et une autre personne en êtes propriétaires.
• Vous, votre conjoint ou ex-conjoint ou l’un de vos enfants l’avez habitée durant l’année.
• Vous l’avez désigné comme votre résidence principale.

Pour désigner votre maison comme résidence principale, il suffit de remplir un formulaire au moment de la vente. Ainsi, si vous achetez une maison, que vous l’habitez pendant un certain nombre d’années et que vous la vendez ensuite, sur le plan fiscal, votre situation est très simple : vous demandez l’exemption pour résidence principale et vous n’avez pas de gain en capital.

Vous pourriez avoir à déclarer un gain en capital si vous louez votre maison

Mais que se passe-t-il si vous avez loué votre maison pendant quelques années? Dans ce cas, les choses se compliquent sur le plan fiscal.

Si vous avez loué votre maison, vous changez son utilisation d’une résidence principale à une location ou une exploitation commerciale et vous êtes réputé avoir vendu la propriété à sa juste valeur marchande et avoir acquis ce bien de nouveau aussitôt après pour le même montant, ce qui produit un gain en capital que vous devez déclarer dans l’année où le changement d’utilisation a lieu.

Heureusement, vous pouvez contourner ce problème en exerçant le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu(2), qui vous permet de désigner la propriété comme votre résidence principale pendant un maximum de quatre ans, tant que vous ne demandez pas d’amortissement et que vous résidez au Canada, même si elle est louée et que vous ne l’habitez pas. 

Pour faire ce choix, joignez une lettre signée par vous à votre déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le changement d’utilisation a lieu. Décrivez la propriété et indiquez que vous souhaitez exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Cependant, n’oubliez pas que vous devez bien habiter quelque part, et si vous exercez ce choix pour la maison que vous louez, vous ne pourrez pas demander l’exemption de résidence principale pour la nouvelle maison que vous habitez, de sorte que lorsque vous la vendrez, elle sera partiellement imposable.

L’exemption pour résidence principale

Si vous avez la citoyenneté canadienne et possédez une ou plusieurs propriétés, l’exemption de résidence principale peut être un allégement fiscal très avantageux. Bien que vous ne puissiez avoir qu’une seule résidence principale par année (et les conjoints ne peuvent pas en avoir des distinctes), comme il n’est pas nécessaire d’habiter une maison à plein temps pour qu’elle soit admissible comme résidence principale et que vous pouvez choisir n’importe quelle propriété comme résidence principale, vous pourriez économiser beaucoup d’impôt.

Références et ressources :

• ARC : Gains en capital – 2022
• ARC : Folio de l’impôt sur le revenu : S1-F3-C2, Résidence principale