Avant de considérer l’achat d’un immeuble locatif, il faut savoir qu’il s’agit d’abord et avant tout d’un investissement pour lequel des incidences fiscales sont rattachées. Il ne faut jamais croire que l’achat d’un immeuble à revenus est là pour nous faire « sauver de l’impôt » comme on dit si souvent.

Revenu net

Votre revenu net de location sera déterminé par le total des revenus, moins les dépenses que vous allez engager pour gagner ce revenu. Cet état de revenus et de dépenses sera normalement établi du 1er janvier au 31 décembre et devra être inclus dans votre déclaration de revenus. Vous pouvez utiliser la comptabilité de caisse, soit les sommes reçues et payées durant l’année.

Les deux agences gouvernementales fournissent deux formulaires T-776 (Canada) et un formulaireTP-128 (Québec) afin de calculer le revenu net de location.

Dépenses courantes ou en capital ?

Il existe deux types de dépenses, les dépenses courantes que vous pouvez déduire de vos revenus et les dépenses en capital qui sont ajoutées au coût d’acquisition et vous permettent de réclamer une dépense d’amortissement.

Parmi les principales dépenses courantes, vous retrouverez les assurances, l’électricité, le chauffage, la publicité, de même que l’entretien et les réparations.

Pour déterminer s’il s’agit d’une dépense en capital, il faut se demander s’il s’agit d’une dépense visant l’amélioration de l’immeuble, et qui augmente sa valeur. Ainsi, si vous remplacez votre parement extérieur de bois par un en aluminium, il s’agit d’une dépense en capital. Si votre dépense a seulement pour but de remettre votre immeuble en bon état, comme changer une fenêtre par une autre équivalente, ce sera une dépense courante.

Il faut quand même porter une attention particulière à vos dépenses puisque l’Agence du revenu du Canada et Revenu Québec ont des définitions divergentes sur certaines des dépenses que vous ferez. Vous pourriez ainsi vous retrouver dans une situation où votre dépense sera considérée comme courante au Québec et en capital au fédéral.

Au Québec, si votre dépense ne sert qu’à remettre votre immeuble à niveau, ce sera une dépense courante. Au fédéral, il se peut que l’on considère cette même dépense comme une dépense en capital puisque l’on ajoute la notion d’avantage procurant une durabilité à votre immeuble. Le remplacement de votre toit entre dans cette catégorie de dépenses.

Les dépenses que vous effectuerez dans le but de combler un besoin pour les personnes handicapées seront des dépenses courantes même si en temps normal ce serait une dépense en capital. Ce sera aussi le cas pour les personnes qui ont un problème visuel, par exemple des panneaux indicateurs sonores ou en braille pour les portes d’ascenseur.

Si vous décidez d’effectuer les travaux vous-même, vous pourrez déduire les matériaux, mais pas la valeur de votre travail.

Frais juridiques et comptables

Vous pouvez déduire les frais que vous avez engagés pour la tenue de votre livre comptable de même que pour la préparation de vos états financiers. Vous pouvez aussi déduire les sommes payées pour obtenir des conseils et l’aide nécessaire pour produire vos déclarations de revenus. Si vous engagez des frais juridiques pour préparer un bail ou recouvrer un loyer impayé, ces frais seront aussi déductibles.

Toutefois, certains frais juridiques devront être ajoutés au coût d’achat de votre immeuble et serviront plus tard à baisser votre gain en capital. Les frais de notaire liés à l’achat de votre propriété à revenus de même les droits de mutation entrent dans cette catégorie

Attention aux frais de déplacement

Faites attention aux frais que vous demandez pour effectuer des déplacements à votre immeuble. Vous pouvez déduire certains frais dans des cas spécifiques.

  • Si vous avez un seul immeuble dans la région où vous habitez, vous pourrez demander une déduction pour vos déplacements uniquement si ces frais sont engagés pour effectuer vous-même les travaux d’entretien et transporter des matériaux et des outils dont vous aurez besoin pour ces travaux.
  • Si votre immeuble est situé en dehors de votre région, aucuns frais ne pourront être déduits de vos revenus.
  • Si vous possédez deux immeubles, peu importe s’ils sont dans votre région ou non, les frais de déplacement raisonnables pourront être demandés dans le but de percevoir un loyer, superviser des travaux ou encore administrer vos immeubles.

Relevé 31

Depuis 2015, vous devez émettre un relevé 31 à chacun de vos locataires. Ce relevé comprendra l’adresse de l’immeuble, le nombre de locataires ou sous-locataires de même que le nom de tous les locataires ou sous-locataires, en plus du nom et de l’adresse du propriétaire en date du 31 décembre. Vous devez émettre le relevé 31 au plus tard le dernier jour du mois de février.

L’amortissement, un jeu dangereux

La déduction pour amortissement a été instaurée pour compenser la dépréciation d’un bien. Vous pouvez ainsi déduire graduellement la perte de valeur d’un bien au lieu d’attendre le moment où vous le vendrez. Pour ce qui est de la dépréciation fiscale pour votre immeuble, je vous invite quand même à l’utiliser avec prudence.

Sachez d’abord que seul l’immeuble peut être soumis à la DPA. Votre terrain ne peut en aucun temps être déprécié. Comme la majorité du temps, le prix d’achat inclut aussi le terrain, je vous invite à vous servir du compte de taxes municipales pour le calcul des proportions à observer pour le calcul de votre immeuble.

En deuxième lieu, si vous choisissez d’utiliser la DPA pour votre immeuble, il faut savoir si votre immeuble ne perd pas de valeur pendant la période que vous le possédez. Ainsi, vous devrez inclure au moment de la vente toute la DPA qui a été réclamée antérieurement. C’est ce que l’on appelle la récupération d’amortissement. Vous devrez donc la calculer comme un revenu dans l’année de la vente.

De plus, vous ne pouvez pas faire une perte avec la DPA d’un immeuble. Autrement dit, si vous avez des dépenses supérieures à vos revenus, comme vous êtes déjà en situation de perte, vous ne pourrez pas utiliser la DPA.

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À propos de François Gagnon :

Ex-présentateur et ex-chef d’antenne à TVA Argent, François Gagnon est reconnu en tant que journaliste de premier plan qui allie ses compétences journalistiques à ses compétences académiques. Il œuvre toujours dans les médias, notamment sur les ondes de 98,5 FM Montréal, l’une des stations radiophoniques les plus écoutées au Canada.