À faire et à ne pas faire : explication de la DPA pour bien locatif

Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous générez non seulement des revenus, mais vous avez aussi droit à des déductions fiscales. Vous pouvez par exemple déduire vos dépenses de location comme l’assurance, l’impôt foncier, les frais d’entretien, les intérêts hypothécaires, le coût des services publics et les frais de gestion immobilière.

Vous pourriez aussi être admissible à la déduction pour amortissement, ou DPA, qui représente l’amortissement pouvant être déduit sur votre déclaration. Avant de demander la DPA pour bien locatif, vous devez respecter les exigences particulières de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Voici tout ce que vous devez savoir.

• Être propriétaire d’un bien locatif génère des revenus et donne droit à diverses déductions fiscales. De plus, les propriétaires peuvent être admissibles à la déduction pour amortissement (DPA), qui leur permet de demander des amortissements sur leurs déclarations de revenus.
• La DPA est calculée en utilisant la « méthode de valeur résiduelle », où le montant de la déduction est basé sur les demandes précédentes, moins le coût en capital du bien.
• Aux fins de l’impôt, les biens amortissables sont répartis en différentes catégories, chacune avec des taux de déduction précis. Une classification exacte est essentielle, puisque différentes catégories s’appliquent aux biens acquis au cours de différentes périodes.

Définition de vos biens amortissables

Les biens amortissables perdent de leur valeur avec les années, par exemple, les immeubles, les voitures, le matériel agricole et l’équipement de bureau. Vous pouvez demander la DPA pour les biens locatifs amortissables, ce qui signifie que vous pouvez amortir le coût en capital du bien, y compris le prix d’achat, les frais juridiques qui se rapportent à l’achat du bien et les coûts d’équipement et d’ameublement associés à la location d’un immeuble. Note : Le terrain est considéré comme distinct de l’immeuble et il ne peut pas être amorti.

Si vous louez une partie de votre résidence principale, soyez prudent avant de demander la DPA à l’égard de votre habitation. Les valeurs immobilières ont tendance à monter plutôt qu’à descendre. Tout amortissement reçu pourrait devoir être rajouté au revenu après la vente d’un bien.

Bien relatif à l'incitatif à l'investissement accéléré (BIIA)

Si vous avez acquis votre bien locatif après le 20 novembre 2018 et qu'il est devenu prêt à être mis en service avant 2028, il est probablement admissible à titre de bien relatif à l'incitatif à l'investissement accéléré (BIIA). Cela suspend la règle de la demi-année décrite ci-dessus et vous permet plutôt d'appliquer votre taux de DPA à un montant d'acquisition nette plus élevé la première année.

La déduction bonifiée de la première année est progressivement réduite : pour un bien devenu prêt à être mis en service entre 2024 et 2027, la déduction bonifiée équivaut au double de la déduction normale pour amortissement de la première année (plutôt qu'à la moitié de ce montant, comme le prévoit la règle habituelle de la demi-année). La plupart des types de bâtiments locatifs, d'appareils électroménagers et d'équipements sont admissibles à titre de BIIA; quelques catégories (comme l'équipement de fabrication admissible à la passation en charges intégrale) en sont exclues, car elles bénéficient déjà de leurs propres règles de déduction intégrale de 100 %.

Cela ne change pas le montant total que vous pouvez éventuellement déduire pendant toute la durée de vie du bien — cela permet simplement de devancer une plus grande partie de la déduction à la première année, ce qui réduit vos demandes de DPA au cours des années suivantes.

Déterminer le taux d’amortissement par catégorie

Aux fins de l’impôt, les biens amortissables sont regroupés en différentes catégories. Pour calculer le montant de DPA auquel vous avez droit, vous devez d’abord déterminer le taux qui s’applique à la catégorie.

Par exemple, si vous avez acheté un immeuble locatif de catégorie 1 pour 20 000 $ en 2025, et qu'il est admissible à titre de BIIA, la règle de la demi-année ne s'appliquerait pas. Votre DPA de la première année serait plutôt calculée à un taux de 4 % sur 20 000 $ — mais comme les biens BIIA de la période de retrait progressif de 2024 à 2027 doublent effectivement la déduction habituelle de la première année, vous pourriez demander une DPA sur la totalité des 20 000 $ plutôt que sur seulement 10 000 $. Cela donne une déduction de 800 $ pour la première année, comparativement aux 400 $ que vous obtiendriez selon la règle habituelle de la demi-année.

Une liste complète des catégories de biens amortissables est fournie sur le site Web de l’ARC.

Méthode de calcul de la DPA

La règle de la demi-année vous limite à demander 50 % de la DPA sur les acquisitions nettes l'année où vous acquérez un bien. Cette règle s'applique encore aux biens plus anciens et à certaines catégories exclues, mais pour la plupart des biens acquis après le 20 novembre 2018 — y compris la plupart des immeubles locatifs — la règle est suspendue en vertu de l'incitatif à l'investissement accéléré, comme expliqué ci-dessus.

Si la règle de la demi-année s'applique à votre bien, voici comment elle fonctionne : l'année où vous avez acheté le bien, vous ne pouvez pas demander la DPA sur la totalité de vos acquisitions nettes dans une catégorie donnée. Vous ne pouvez demander la déduction que sur la moitié de vos acquisitions nettes. Par exemple, si vous avez acheté une maison locative pour 20 000 $ qui n'est pas admissible à la déduction bonifiée, votre DPA serait calculée sur 10 000 $ pour la première année.

Si votre bien est admissible à titre de BIIA, consultez la section ci-dessus pour savoir comment est calculée votre déduction de la première année.

Vente d’un bien

La vente d’un bien peut entraîner une « récupération » de votre DPA. Cela veut dire que vous devrez ajouter ce montant récupéré à votre revenu imposable au moment de préparer votre déclaration de revenus. Une récupération peut avoir lieu si le produit de la vente est supérieur à la fraction non amortie du coût en capital. La fraction non amortie du coût en capital correspond au coût en capital de tous vos biens amortissables dans une catégorie, moins le total de la DPA demandée au cours des années précédentes.

Vous pourriez par ailleurs demander une déduction pour « perte finale ». Une perte finale survient lorsque vous ne possédez plus de biens amortissables de cette catégorie à la fin de l’année, mais qu’il vous reste un solde de DPA non demandé. Au moment de la vente d’un bien locatif, tout profit supérieur au coût initial sera traité comme un gain en capital. Les gains en capital imposables représentent 50 % du gain, tandis que la récupération est imposable à 100 %.

Demande de DPA sur le total des acquisitions nettes

La règle de 50 % pour la DPA vous permet de demander 50 % de la DPA sur les acquisitions nettes. Par conséquent, l’année où vous achetez le bien, vous ne pouvez pas demander la DPA pour la totalité des acquisitions nettes d’une catégorie donnée. Vous devez plutôt demander une déduction correspondant à la moitié de vos acquisitions nettes. Par exemple, si vous avez acheté une habitation locative pour 20 000 $, votre déduction, la première année, sera basée sur 10 000 $.

Impôt et pertes de location

Si vos dépenses de location sont plus élevées que vos revenus de location, vous avez subi une perte. Vous pourriez avoir le droit de déduire votre perte de location de vos autres sources de revenus, mais la DPA ne peut pas augmenter ni créer une perte de location.

Par exemple, supposons que vous possédez deux biens locatifs. Un bien génère un revenu net de 3 000 $, alors que l’autre vous fait perdre 5 000 $. Cela signifie que vous avez subi une perte de 2 000 $. Puisque la DPA ne peut pas augmenter votre perte de location nette, vous ne pouvez pas demander cette déduction à l’égard de vos immeubles de location ou de votre équipement.

Être au courant des répercussions fiscales

Demander la DPA comporte des avantages et des inconvénients. Du côté positif, la déduction réduit votre revenu imposable, ce qui diminue votre impôt à payer. Du côté négatif, lorsque vous vendez le bien, toutes les demandes de DPA sont récupérées et traitées comme un revenu imposable, ce qui augmente votre impôt à payer.

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