Si vous êtes propriétaire d’un bien de location, vous générez non seulement des revenus, mais vous avez aussi droit à des déductions fiscales. Vous pouvez par exemple déduire vos dépenses de location comme l’assurance, l’impôt foncier, les frais d’entretien et de publicité, les intérêts hypothécaires, le coût des services publics et les frais de gestion immobilière. Vous pourriez aussi être admissible à la déduction pour amortissement, ou DPA, qui représente l’amortissement pouvant être déduit sur votre déclaration. Avant de demander la DPA pour bien de location, vous devez respecter les exigences particulières de l’Agence du revenu du Canada (ARC).
Définition de vos biens amortissables
Les biens amortissables perdent de leur valeur avec les années, par exemple, les voitures, le matériel agricole et l’équipement de bureau. Vous pouvez demander la DPA pour un bien de location amortissable. Cela veut dire que vous pouvez amortir le coût en capital du bien, y compris le prix d’achat, les frais juridiques qui se rapportent à l’achat du bien et les coûts d’équipement et d’ameublement associés à la location d’un immeuble. Si vous louez une partie de votre résidence principale, soyez prudent avant de demander la DPA à l’égard de votre habitation. « Puisque les valeurs immobilières ont tendance à monter plutôt qu’à descendre, comme c’est le cas pour les automobiles, tout amortissement déduit pourrait devoir être rajouté au revenu après une vente », explique Lior Zehtser, associé et cofondateur de ConnectCPA.
Déterminer le taux d’amortissement par catégorie
Aux fins de l’impôt, les biens amortissables sont regroupés en différentes catégories. Pour calculer le montant de DPA auquel vous avez droit, vous devez d’abord déterminer le taux qui s’applique à la catégorie. Par exemple, un taux de déduction de 4 % s’applique aux biens amortissables de la catégorie 1, qui englobe la plupart des immeubles acquis après 1987. Puisque le même type de bien peut appartenir à différentes catégories, vérifiez attentivement toutes les catégories avant de faire votre choix. Par exemple, la plupart des immeubles acquis avant 1988 font partie des catégories 3 ou 6. Une liste complète des catégories de biens amortissables est fournie sur le site Web de l’ARC.
Méthode de calcul de la DPA
Votre DPA est basée sur le genre de bien de location et la date d’acquisition. Pour déterminer le montant, vous aurez probablement recours à la « méthode de l’amortissement dégressif ». Selon cette dernière, votre montant de DPA est basé sur toute déduction demandée au cours d’années antérieures, moins le coût en capital du bien. À mesure que vous demandez la DPA, votre solde des années subséquentes diminue. Vous pouvez demander une fraction de votre déduction pour l’année; vous n’êtes pas obligé de demander le plein montant en une seule fois. Par exemple, il serait peut-être avantageux de reporter votre demande de DPA si vous n’avez pas d’impôt à payer pour l’année, puisque la déduction réduit le montant auquel vous aurez droit au cours des prochaines années.
Vente d’un bien
La vente d’un bien peut entraîner une « récupération » de votre DPA. Cela veut dire que vous devrez ajouter ce montant récupéré à votre revenu imposable au moment de préparer votre déclaration de revenus. Une récupération peut avoir lieu si le produit de la vente est supérieur à la fraction non amortie du coût en capital. La fraction non amortie du coût en capital correspond au coût en capital de tous vos biens amortissables dans une catégorie, moins le total de la DPA demandée au cours des années précédentes. Vous pourriez par ailleurs demander une déduction pour « perte finale ». Une perte finale survient lorsque vous ne possédez plus de biens amortissables de cette catégorie à la fin de l’année, mais qu’il vous reste un solde de DPA non demandé. « Au moment de la vente d’un bien de location, tout profit supérieur au coût initial sera traité comme un gain en capital. Les gains en capital imposables représentent 50 % de ce gain, alors que la récupération est imposable à 100 % », explique Lior Zehtser.
Demande de DPA sur le total des acquisitions nettes
La règle de la demi-année, ou la règle de 50 %, s’applique l’année où vous faites l’acquisition du bien de location. Par conséquent, l’année où vous achetez le bien, vous ne pouvez pas demander la DPA pour la totalité des acquisitions nettes d’une catégorie donnée. Vous devez plutôt demander une déduction correspondant à la moitié de vos acquisitions nettes. Par exemple, si vous avez acheté une habitation locative pour 20 000 $, votre déduction, la première année, sera basée sur 10 000 $.
Impôt et pertes de location
Si vos dépenses de location sont plus élevées que vos revenus de location, vous avez subi une perte. Vous pouvez avoir le droit de déduire votre perte de location de vos autres sources de revenus, mais la DPA ne peut pas augmenter ou créer une perte de location. Supposons par exemple que vous possédez deux biens de location. Un bien génère un revenu net de 3 000 $, alors que l’autre vous fait perdre 5 000 $. Cela signifie que vous avez subi une perte de 2 000 $. Puisque la DPA ne peut pas augmenter votre perte de location nette, vous ne pouvez pas demander cette déduction à l’égard de vos immeubles de location ou de votre équipement.
Répercussions à connaître
Demander la DPA comporte des avantages et des désavantages. Du côté positif, la déduction réduit votre revenu imposable, ce qui diminue votre impôt à payer. Du côté négatif, lorsque vous vendez le bien, toutes les demandes de DPA sont récupérées et traitées comme un revenu imposable, ce qui augmente votre impôt à payer. Selon Lior Zehster, « La décision de demander ou non la DPA doit être prise avec l’aide d’un professionnel. »
Références et ressources
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