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Puis-je déduire des dépenses de location d’une année précédente?

J’ai acheté une nouvelle maison il y a deux ans, et je l’ai rénovée dans le but de la convertir en bien de location. J’ai décidé de la louer cette année, une fois que toutes les rénovations furent terminées. Puis-je demander une déduction dans ma déclaration de revenus de cette année?

Non. Les dépenses de location doivent être déduites dans l’année où elles ont été engagées. Par conséquent, vous ne pouvez pas demander une déduction pour les frais de rénovation d’une année antérieure sur votre déclaration de revenus de l’année courante.

Puis-je les déduire à titre de dépenses en capital?

Oui. Si vous avez effectué des rénovations majeures qui augmentent la valeur du bien, vous pouvez ajouter les dépenses engagées au coût du bien et les inclure à votre déclaration de l’année où vous avez commencé à le louer. Vous pouvez ensuite demander la déduction pour amortissement (aussi appelée dépréciation) sur la valeur totale du prix de base rajusté (PBR) du bâtiment. Par exemple :

  • Vous achetez une maison à rénover au prix de 300 000 $ en vue de la louer. L’évaluation du bien montre que la valeur du bâtiment se chiffre à 200 000 $, et celle du terrain, à 100 000 $.
  • Vous dépensez 80 000 $ en frais de rénovation dans le but d’améliorer le bâtiment même. Le prix de base rajusté (PBR) du bâtiment s’élève maintenant à 280 000 $. C’est le montant que vous inscrivez sous la colonne des acquisitions pour la catégorie 1 (4 %) dans la section Calcul de la déduction pour amortissement du formulaire T776 État des loyers de biens immeubles.

Vous déclarez ensuite la dépréciation du bâtiment au fil des ans plutôt que de déduire la totalité du montant comme une dépense dans une même année. Pour obtenir plus de renseignements concernant les types de dépenses, consultez cet article de TurboImpôt : Comment déterminer si une dépense liée à un bien de location est une dépense courante ou en capital?

Puis-je déclarer des revenus de location si le montant est négatif?

Oui. Si vous soustrayez les dépenses de l’année courante de vos revenus de location bruts et que le résultat est négatif, vous enregistrez une perte de location.

Au cours de la première année de votre activité de location, vous ne pouvez pas déduire les dépenses des rénovations si vous ne touchez pas encore de revenus. Vous pouvez cependant déclarer les coûts accessoires comme dépenses avant que le bien soit mis en service et génère des revenus. Si vous traitez les coûts de rénovation comme des dépenses en capital, vous devez les ajouter au PBR du bâtiment et inclure le montant obtenu aux acquisitions de la catégorie 1. Vous ne pouvez pas créer ni augmenter une perte du revenu de location en demandant la DPA.

Le revenu de location net à la ligne 12600 – Revenu net indiquera un montant négatif, ce qui représente une perte de location. Cette valeur sera soustraite de vos autres sources de revenus. Le montant à la ligne 23600 – Revenu net ne peut pas être une valeur négative.

Est-il préférable de déduire les dépenses ou de demander la DPA pour les rénovations sur une maison nouvellement achetée?

Tout dépend de la situation. Vous pouvez déduire certains types de rénovations comme dépenses courantes, alors que d’autres, qui procurent un avantage de longue durée, doivent être déduits comme dépenses en capital (demandez alors la DPA). Cependant, si la maison a récemment été achetée et n’a pas généré de revenus de location, vous devez déclarer les frais de rénovations comme dépenses en capital.

Selon votre situation fiscale, si vous touchez des revenus provenant d’autres sources, vous pourriez instantanément réduire votre revenu imposable en déclarant les frais de rénovations comme dépenses courantes. Si vous n’avez pas d’autres sources de revenus, vous n’avez pas l’avantage de pouvoir déduire les dépenses courantes, puisque le revenu inscrit à la ligne 23600 ne peut pas être une valeur négative. Dans un tel cas, il est préférable de demander la DPA pour déduire les frais de rénovations sur une période de plusieurs années.

Je loue ma propriété à un proche, et je lui facture les frais engagés pour l’entretien. Dois-je déclarer les revenus de location? Comment puis-je déduire les dépenses?

Non. Si vous ne prévoyez pas réaliser de profits avec le loyer que vous verse votre proche, il est possible que vous n’ayez pas à inscrire ce montant comme revenu de location. Dans un tel cas, posez-vous la question suivante : Exigeriez-vous le même montant si le locataire était un parfait étranger? Si la réponse est non, et donc que le montant du loyer serait plus élevé, vous n’avez pas l’intention de réaliser des profits. Évidemment, si vous ne déclarez pas le revenu de location, vous ne pouvez pas non plus déduire de dépenses.

Pour obtenir plus de renseignements concernant la déclaration de revenus de location, consultez cet article de TurboImpôt.

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