Voici la troisième partie au sujet des dépenses que vous pouvez réclamer sur un bien locatif qui vous appartient. Pour les deux premières parties, cliquez ici et ici.
Dépenses courantes que vous pouvez déduire
Quand vous possédez un bien locatif, les dépenses courantes ou les dépenses récurrentes qui offrent des avantages à court terme sont celles que vous pouvez déduire de votre revenu de location brut dans l’année où vous engagez ces dépenses. Parce qu’elles offrent des avantages à court terme, vous n’avez pas à indiquer leur coût d’une année à l’autre et demander la Déduction pour amortissement comme vous le faites pour les dépenses en capital.
Ce sont les dépenses faciles à gérer – vous conservez vos reçus et le moment venu, vous indiquez le montant de vos coûts sur les lignes appropriées dans votre État des loyers de biens immeubles qui fait partie de votre déclaration fédérale T1. Les informations appropriées apparaîtront également sur le TP-128 de votre déclaration du Québec.
Comme toujours, il y a des facteurs dont vous devez être conscient.
Partie personnelle
Vous pouvez seulement déduire les dépenses reliées à la partie louée d’un édifice. Si, par exemple, vous louez une chambre dans votre maison, vous pouvez seulement déduire les dépenses de cette partie de la maison; vous devez répartir les frais selon la partie locative et la partie personnelle. Vous entrez la partie personnelle des frais dans la colonne Partie personnelle de l’État des loyers de biens immeubles.
Vous pouvez calculer la partie des dépenses que vous aurez le droit de réclamer en calculant le pourcentage des mètres carrés de votre bien que vous louez ou en estimant ce pourcentage en raison du nombre de pièces de votre maison.
L’Agence du revenu du Canada vous laisse libre de choisir la méthode que vous voulez en autant que la répartition soit raisonnable.
Par exemple, disons que vous êtes propriétaire d’un duplex de 1 220 mètres carrés, que vous occupez un côté et que vous louez l’autre. Si on suppose que les deux côtés sont de la même grandeur, vous devriez pouvoir déduire cent pourcent des dépenses directement reliées au logement que vous louez comme les réparations, mais seulement cinquante pourcent des dépenses reliées à tout l’édifice, comme l’assurance.
Veuillez noter que toutes ces informations sont superflues si vous n’avez pas l’intention de réaliser un profit. Si c’est le cas, vous ne pouvez pas déduire de dépenses pour la location d’une partie de votre bien.
Dépenses prépayées
Vous devez également être conscient que vous pouvez uniquement déduire les dépenses courantes dans l’année d’imposition courante. Même si vous avez payé vos assurances à l’avance pour une période de deux ans, par exemple, vous pouvez seulement déduire le coût de l’assurance pour l’année d’imposition courante. (Vous pourrez déduire les primes restantes dans l’année d’imposition appropriée.)
Liste des dépenses courantes pour votre bien locatif
Voyons ce qui en est. Qu’est-ce que vous pouvez réellement déduire?
- Publicité pour votre bien locatif.
- Assurance.
- Intérêt sur l’argent emprunté pour acheter ou apporter des améliorations à votre bien de location. Si cela s’applique à la construction ou à la rénovation de votre immeuble, voyez les règles sur les coûts accessoires.
- Intérêt que vous avez payé aux locataires sur leur dépôt de location.
- Certains frais encourus pour obtenir une hypothèque ou un prêt pour acheter ou apporter des améliorations comme :
- les frais liés à la demande, à l’évaluation, au traitement et à l’assurance d’une hypothèque
- les frais de garantie hypothécaire
- les frais de courtage hypothécaire et les honoraires de démarcheur
- les frais juridiques liés au financement d’une hypothèque.
- le coût des articles de papeterie (crayons, papier, etc.)
- Les frais légaux payés à des agents chargés de percevoir des loyers ou de trouver de nouveaux locataires.
- Frais de tenue de livres, de vérification et de préparation des états financiers.
- Frais pour la préparation des déclarations de revenus et les conseils fiscaux.
- Frais de gestion de la propriété.
- Frais de réparation de la propriété. (Vous pouvez déduire uniquement les frais que vous avez réellement payés p vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail.)
- Salaires, traitements et avantages pour les personnes que vous employez pour prendre soin de votre bien de location. (Encore une fois, uniquement ce qui a été payé à d’autres; vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre travail). Voyez Guide T4001, Guide de l’employeur – Les retenues sur la paie et les versementspour en savoir plus.
- Impôts fonciers.
- Les frais de déplacement à votre bien locatif pour le gérer (mais non les frais de repas et d’hébergement, ce que l’ARC considère comme des dépenses personnelles). Ce sont des frais distincts des frais de véhicules à moteur (voir ci-dessous).
- Le coût des services publics (gaz, électricité, eau, etc.) si vous les payez en fonction de votre contrat de location.
- Frais de véhicule à moteur – mais seulement si vous rencontrez ces trois conditions :
- vous tirez un revenu d’un seul bien de location situé dans la région où vous habitez;
- vous faites vous-même tous les travaux ou une partie des travaux de réparation ou d’entretien de votre bien de location;
- vous avez fait des dépenses de véhicule à moteur pour transporter des outils et des matériaux jusqu’au bien de location.
- Paiements pour l’annulation d’un bail. Pour les paiements d’annulation de l’année courante, divisez le nombre de jours non écoulés du bail par le nombre de jours jusqu’à la fin de l’année d’imposition courante. Le Guide T4036 – Revenus de location de l’ARC vous offre des exemples à ce sujet.
Avis : vous ne pouvez pas déduire de frais de véhicules à moteur reliées à la perception des loyers à moins d’être propriétaire d’au moins deux biens locatifs.
Dépenses courantes que vous ne pouvez pas déduire
- Paiements hypothécaires ou d’un prêt.
- Taxe de transfert d’une propriété.
- Pénalités.
- La valeur de votre travail.
Consulter des experts en vaut la peine
N’oubliez pas que la liste de dépenses admissibles est un guide et n’est pas exhaustive. C’est une bonne idée de demander l’avis de l’Agence du revenu du Canada sur votre situation en particulier.
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