La décision de devenir locateur ne doit pas être prise à la légère. Les investissements tels que les actions et les obligations sont souvent décrits comme étant passifs, mais un bien locatif est considéré comme étant un investissement actif. Si vous louez un appartement dans votre maison, vous devez être prêt à vous lever à 3 heures du matin pour réparer un tuyau qui fuit chez le locataire ou à embaucher quelqu’un pour s’en occuper. Si vous louez votre résidence principale tandis que vous vivez temporairement ailleurs, il faudra envisager l’embauche d’un gestionnaire immobilier. Voici quelques conseils fiscaux pour vous faciliter la vie de locateur.

Les locateurs ont droit à de nombreuses déductions telles que celles des intérêts sur le prêt hypothécaire et des services publics.

Déductions que vous pouvez demander

L’un des avantages d’être locateur est la possibilité de bénéficier de déductions relatives à votre bien de location.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) a une longue liste de dépenses que vous pouvez déduire. Plus vous déduisez de dépenses, plus vous réduisez l’impôt à payer. Certaines dépenses peuvent être déduites en entier, comme la publicité et les frais de gestion. Toutefois, si vous louez une partie de votre maison, vous ne pouvez effectuer la déduction que proportionnellement à la partie en location. Par exemple, si vous avez payé 3 000 $ de taxes foncières sur votre résidence principale et avez loué l’appartement situé au sous-sol de celle-ci (représentant environ 40 % de la superficie de l’immeuble), vous pouvez déduire 1 200 $ dans votre déclaration de revenus.

Les dépenses courantes que vous pouvez déduire pour votre bien de location incluent :

  • le chauffage;
  • l’électricité;
  • l’eau;
  • l’assurance habitation.

Contrairement aux citoyens américains, les Canadiens ne peuvent pas déduire l’intérêt hypothécaire de leur résidence principale. La seule exception est dans le cas où vous louez une partie de votre maison. Donc, si vous avez un prêt hypothécaire, vous pouvez déduire l’intérêt lié à la partie en location. Comme vous ne pouvez pas déduire de paiements de prêt hypothécaire du « capital du prêt hypothécaire », vous aurez besoin du relevé de votre banque ou votre prêteur contenant les montants de capital et d’intérêt payés pendant l’année d’imposition.

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Désignation votre résidence principale

Avant de prendre la décision d’offrir votre maison en location, il est important d’analyser quelle incidence fiscale cela aura. Celle-ci sera différente selon que vous louiez votre résidence principale ou un autre bien de location.

« Lorsque vous vendez votre maison, vous devez remplir le formulaire T2091(IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) pour la désigner comme votre résidence principale, rappelle Brendan McCann, associé du cabinet McCann & Associates de Toronto. « Lors de chaque année d’imposition, l’ARC vous permet de désigner un bien immobilier comme résidence principale lorsqu’il vous appartient et que vous y vivez. »

Si vous louez votre maison pendant une partie de l’année, vous pouvez la désigner comme résidence principale si vous y avez vécu durant l’année.

Vous ne pouvez désigner qu’un seul bien immobilier comme résidence principale pour une année d’imposition donnée, mais vous n’êtes pas obligé de désigner toujours le même. Si vous avez loué votre maison pendant une partie de l’année, vous pouvez la désigner comme résidence principale quand vous revenez y vivre. Par contre, n’oubliez pas que vous devrez payer l’impôt sur les gains en capital pour la période pendant laquelle la maison n’était pas votre résidence principale quand vous la vendrez.

Demande de déduction pour amortissement

Lorsque vous louez votre maison, vous avez la possibilité d’amortir ou de déprécier l’immeuble à 4 % par année en demandant une déduction pour amortissement (DPA). Cet immeuble est considéré un bien DPA de catégorie 1 et vous ne pouvez pas demander de déduction pour le terrain sur lequel il se trouve.

Il s’agit d’une occasion pour vous de réduire vos revenus de location et de payer moins d’impôt. Le revers de la médaille est que, si la valeur de votre maison a augmenté quand vous la vendez, il y aura récupération du montant total de l’amortissement déjà demandé en plus des gains en capital sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Cela peut se traduire par une lourde facture d’impôt à payer.

Quand vous louez votre résidence principale, vous pouvez choisir de demander la déduction pour amortissement. En ne demandant pas la DPA sur votre maison, vous ne bénéficierez pas de déductions pour les dépenses en immobilisations (celles procurant un avantage durable) même si vous y habitez ou la louez temporairement. D’un autre côté, vous ne recevrez pas de grosse facture d’impôt à payer en raison d’une récupération quand vous la vendrez.

La déduction pour amortissement peut également être demandée sur d’autres immobilisations utilisées dans votre bien en location, communément les articles de la catégorie 8, comme le mobilier et les appareils électroménagers. La liste exhaustive des numéros de catégories et des exemples se trouvent sur la page de l’ARC suivante : Location – catégories de biens amortissables.

Tenue de livres de comptes

Lorsque vous êtes locateur, il est important de tenir soigneusement ses livres de comptes. Vous voudrez tenir des registres des loyers reçus (revenus) et des dépenses effectuées (déductions) pour votre bien de location. Selon l’ARC, il est plus probable que les locateurs et les travailleurs autonomes reçoivent la visite d’un vérificateur que les salariés. Il est important de conserver tous les reçus des dépenses, faute de quoi vos déductions pourraient être refusées et on pourrait vous imposer de l’intérêt et de lourdes pénalités.

Incidence de la COVID-19 sur les revenus de location

En tant que propriétaire d’entreprise, si vous avez autres questions sur le facteur COVID; veuillez consulter les liens ci-dessous pour obtenir plus d’informations de l’ARC et de Revenu Québec.

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Références et ressources

Crédits photo

  • Visual Ideas/Camilo Morales/Blend Images/Getty Images