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Dépenses pour un bien de location : Courantes ou en Capital?

Alors que le prix des maisons continue de gonfler dans les grandes villes canadiennes, de nombreux premiers acheteurs choisissent d’assumer des responsabilités supplémentaires en devenant propriétaires. La propriété de biens de location procure de nombreux avantages. Cette stratégie vous apporte non seulement un revenu stable, mais elle vous permet aussi de déduire des dépenses de location admissibles. Avant de déduire une dépense, vous devrez décider s’il s’agit d’une dépense courante ou d’une dépense en capital. Voici les six critères que l’Agence du revenu du Canada (ARC) utilise pour considérer une dépense comme courante ou en capital.

Dépenses procurant un avantage à long terme

Les dépenses qui procurent un avantage qui perdure sont considérées comme des dépenses en capital. Cela comprend les rénovations et les réparations dont votre locataire pourra jouir pendant les années à venir. Les dépenses en capital fréquentes pour un bien de location comprennent le remplacement du toit, du revêtement de vinyle et des fenêtres. Les réparations à court terme sont généralement considérées comme des dépenses courantes. Parmi celles-ci, on voit souvent la peinture intérieure, le pavage de l’entrée et l’aménagement paysager.

« Les dépenses qui procurent un avantage à long terme doivent être capitalisées, alors que les dépenses récurrentes qui ont un avantage à court terme doivent être considérées pour la période courante », précise Brendan McCann, comptable professionnel agréé du cabinet torontois Kudlow & McCann. « Les contribuables ont tendance à tout déduire pour réduire leur revenu net dans l’année courante. L’Agence du revenu du Canada surveille les dépenses liées à la location et mène une enquête si le montant demandé est trop élevé. »

Par exemple,

si vous ajoutez une annexe à une unité existante, vous devez inscrire les coûts à titre de dépense en capital puisqu’elle est rattachée à l’immeuble.

Or, si vous remplacez les murs en raison d’une fuite ou de la présence de moisissure, vous devez inscrire la dépense comme courante puisqu’il s’agit de frais d’entretien.

Dépenses relatives à l’entretien ou à l’amélioration d’une propriété

Les dépenses en capital sont les réparations et les rénovations qui améliorent une propriété par rapport à son état d’avant les travaux. Par exemple, si vous remplacez l’escalier en bois moisi de votre balcon avant par de nouvelles marches en béton, il s’agit d’une dépense en capital. Une dépense courante correspond plutôt à une simple réparation si elle permet de remettre votre maison et son environnement à son état d’origine. Si vous réparez les marches au lieu de les remplacer, vous devez inscrire cette dépense comme courante.

Par exemple,

si vous remplacez le revêtement de sol en tapis de votre logement par un tout nouveau tapis, vous pouvez en déduire le coût comme dépense courante.

Toutefois, si vous installez plutôt un plancher de bois, vous devez inscrire une dépense en capital puisque la valeur de votre propriété s’en trouve bonifiée.

Dépenses non intégrées à votre bien immobilier

L’ARC décrit ces dépenses comme « de nouveaux actifs qui remplacent les actifs au sein du bien immobilier. » Une dépense courante est considérée comme une réparation dont vous couvrez les frais afin de remplacer un élément de votre bien de location.

Par exemple,

si vous payez pour entretenir le compresseur existant de l’immeuble, vous pouvez déduire les coûts au titre d’une dépense courante. Toutefois, si vous achetez un nouveau compresseur pour votre bien de location, vous devez inscrire une dépense en capital. Le nouveau matériel ne faisait pas partie de votre propriété à l’origine.

Ainsi, le fait de payer un électricien pour redistribuer le câblage de votre immeuble est considéré comme une dépense courante, pourvu qu’une telle démarche n’augmente pas la valeur d’origine de la propriété. Or, si le remplacement du câblage par un modèle semblable représente une dépense courante, la mise à niveau de votre système d’alimentation de 100 à 200 ampères constitue une dépense en capital, puisqu’elle constitue une amélioration.

Valeur de la dépense

Au moment de déterminer si la dépense est courante ou en capital, vous devez considérer sa valeur. Si celle-ci est élevée par rapport à la valeur du bien immobilier, il s’agit d’une dépense en capital. Les dépenses courantes correspondent aux coûts qu’on peut reporter dans le temps.

Par exemple,

si vous avez construit un garage détaché, il s’agit d’une dépense en capital même si vous avez utilisé des matériaux qu’on emploie dans le cadre d’une dépense courante, notamment pour réparer une fissure dans un mur de garage existant. Le nouveau garage coûtera beaucoup plus cher, comparativement à la valeur de la maison, que la simple réparation d’un mur.

Intention des réparations

L’entretien conventionnel d’un immeuble déjà loué pour engendrer des revenus est considéré comme une dépense courante. En revanche, les réparations apportées à un bien immobilier nouvellement acquis pour en préparer la location représentent des dépenses en capital, même si elles sont vues comme des dépenses courantes pour un bien déjà en location.

Réparations pour la vente ou l’entretien

Les réparations d’entretien qui sont généralement considérées comme des dépenses courantes dans une propriété louée peuvent représenter des dépenses en capital si elles sont effectuées dans le but d’améliorer l’état du bien immobilier en vue de le vendre.

Par exemple,

le coût de remplacement du sous-plancher endommagé d’un bien de location constitue une dépense courante. Or, si vous faites les mêmes rénovations dans le but de vendre le bien immobilier, vous pouvez déduire les coûts au titre d’une dépense en capital.  

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