Habitation, Revenus et placements

Déclaration des revenus de location

Si vous louez un bien immobilier qui vous appartient, on considère que vous gagnez des revenus de location. Que ce soit pour la location d’un immeuble, d’une chambre de votre maison ou d’un local commercial, vous devez inscrire ces revenus ou ces pertes dans votre déclaration de revenus. L’Agence du revenu du Canada (ARC) régit le type de dépenses que vous pouvez déduire de vos revenus de location et les règles de fractionnement des revenus avec vos partenaires.

Revenus de location ou d’entreprise

Tout dépendant des services que vous offrez à vos locataires, vous pourriez toucher des revenus d’entreprise et non de location. Par exemple, si vous louez un local ou un bien immobilier où vous servez des repas, faites le ménage ou offrez d’autres services, vous exploitez vraisemblablement une entreprise. Par conséquent, vous devez remplir le formulaire T2125 – État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale.

Si vous ne faites que mettre à disposition du locataire une maison, un appartement ou un bureau, ainsi que des services de base comme l’électricité, le stationnement et les installations de buanderie, l’ARC ne considère pas vos activités de location comme commerciales. Vous êtes tenu de remplir le formulaire T776 – État des loyers de biens immeubles pour déclarer vos revenus et vos dépenses de location, et ce, même si vous enregistrez une perte.

Partage de la propriété

Avant de déterminer la portion des revenus de location à déclarer, vous devez savoir dans quelle proportion celle-ci vous appartient.

Si vous êtes l’unique propriétaire, l’ARC vous considère comme tel et vous devez déclarer la totalité des revenus.

Si un conjoint, un conjoint de fait, un ami ou toute autre personne détient une partie du bien de location, l’ARC vous considère comme des copropriétaires. À ce titre, vous déclarez une portion du loyer comme convenu par écrit ou par entente verbale entre les propriétaires. Une fois la copropriété établie, vous devez déterminer si vous formez une société de personnes avec le copropriétaire. L’ARC décrit une société de personnes comme « le rapport qui existe entre deux ou plusieurs personnes qui exploitent une entreprise en commun (avec ou sans entente écrite) pour en tirer un bénéfice. S’il n’y a pas d’entreprise en commun, il n’y a pas de société de personnes. »

Dans certains cas, si vous détenez le bien de location avec un copropriétaire dans le cadre d’une société de personnes, vous devez joindre le feuillet T5013 – Guide pour la déclaration de renseignements des sociétés de personnes à votre déclaration de revenus, pourvu qu’un ou plusieurs de ces énoncés s’applique à votre situation :

  • Votre revenu et vos dépenses ont dépassé 2 millions de dollars ou la société possède un actif de 5 millions de dollars.
  • La société de personnes est une société multiple ou une société par actions.
  • L’ARC vous demande de remplir le feuillet.

Déclaration du revenu brut

Vous pouvez déclarer les revenus de location bruts que vous avez touchés pendant l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre, en employant l’une des deux méthodes suivantes :

Méthode de comptabilité d’exercice : déclarez le revenu pour l’exercice financier pendant lequel vous l’avez gagné et reçu. Vous déduisez les dépenses dans l’année où vous les engagez, et non au moment où vous les payez.

Méthode de comptabilité de caisse : si, à la fin de l’année, vous avez reçu tous les revenus que vous avez gagnés et n’avez pas de dépenses à payer, vous pouvez utiliser la méthode de comptabilité de caisse. Déclarez les revenus dans la période d’imposition où vous les avez reçus et déduisez les dépenses pour la période d’imposition où vous les avez payées. Si vous utilisez la méthode de comptabilité de caisse et recevez un chèque postdaté en garantie d’une créance, incluez ce montant au revenu au moment d’encaisser le chèque.

Catégorisation des dépenses

Pour déduire les dépenses relatives à vos revenus de location, vous devrez déterminer s’il s’agit de dépenses courantes ou en capital.

  • Une dépense courante se définit comme une dépense qui survient à court terme, comme la réparation d’un mur ou les frais de peinture d’une chambre. Elle n’ajoute pas de valeur au bien immobilier, mais ne peut être ignorée.
  • Une dépense en capital procure un avantage durable au bien immobilier, par exemple le revêtement de l’allée ou l’installation d’une piscine. Elle ajoute de la valeur au bien immobilier et peut correspondre à une condition dans le cadre de la vente ou en préparation à celle-ci.

Dépenses courantes : vous pouvez déduire de votre revenu brut le coût des services publics, l’impôt foncier, les intérêts, la publicité, l’assurance habitation et les coûts d’entretien.

Dépenses en capital : les dépenses comme l’ajout d’une annexe à l’immeuble, l’achat de meubles, d’une nouvelle fournaise ou d’un climatiseur ne peuvent pas être entièrement déduites. Vous pouvez en déduire la valeur amortie dans le cadre de la déduction pour amortissement (DPA) chaque année jusqu’à ce que vous ayez utilisé tout le montant ou jusqu’à la vente du bien immobilier.

Pertes

Si vos dépenses de location dépassent vos revenus de location, vous subissez une perte de location. Vous pouvez déduire cette perte de vos revenus de location ainsi que de toutes vos autres sources de revenus. On considère également un loyer impayé comme une perte de location. Les loyers non perçus doivent être dus en tout ou en partie à la fin de l’année d’imposition, faire partie de votre revenu déclaré pour l’année courante ou précédente et ne pas avoir été perçus pendant l’année courante.

L’ARC exige une preuve que vous n’êtes pas en mesure de percevoir le loyer impayé. Celle-ci peut prendre la forme d’une lettre du locataire qui refuse de payer, d’un avis au créancier émis par un syndic de faillite ou d’un document qui prouve que vous avez tenté de percevoir le loyer sans succès. Si la créance irrécouvrable survient l’année suivante, elle doit être déclarée dans cette année d’imposition.

Revenu net de location

En déduisant vos dépenses de votre revenu brut, vous obtenez votre revenu net de location. Le revenu brut figure à la ligne 15900 de votre déclaration de revenus et de prestations. Vous devez déclarer le revenu net à la ligne 12600. Votre revenu net peut avoir une valeur négative si vous déclarez une perte.

Remboursement de la TPS/TVH

Un propriétaire qui achète un immeuble nouvellement construit ou un immeuble résidentiel qui a subi des rénovations considérables peut être admissible au remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs.

Gains ou pertes en capital

Si vous vendez votre bien de location ou tout autre outil qui a fait l’objet d’un calcul de la déduction pour amortissement (DPA), vous pouvez enregistrer un gain ou une perte en capital. Vous devez déclarer ce gain ou cette perte à l’Annexe 3. La juste valeur marchande (JVM) de la résidence au moment de payer les taxes sur l’achat doit être inférieure à 450 000 $.

Les logiciels TurboImpôt vous proposent un guide par étapes simple sur la façon de déclarer les dépenses et les revenus de location. Il vous aide à remplir le formulaire T776 à joindre à l’Annexe 3 de votre déclaration de revenus. Vous pourriez envisager d’utiliser TurboImpôt en direct Revue-conseils si vous avez besoin d’aide. Ce logiciel vous offre des conseils fiscaux illimités pendant que vous faites vos impôts et une révision finale avant de produire votre déclaration de revenus. Ou, choisissez TurboImpôt en direct Service complet* pour que l’un de nos experts remplisse votre déclaration du début à la fin.

* TurboImpôt en direct Service complet™ n’est pas disponible au Québec