Habitation

Déclaration des revenus de location

La location de biens peut s’avérer une façon lucrative de gagner de l’argent. Cependant, les revenus de location peuvent être aussi simples que la location de votre chambre d’amis dans votre résidence personnelle. « Même si vous louez votre appartement au sous-sol à un étudiant, il s’agit d’un revenu de location et vous devez le déclarer, explique Caroline Thompson, présidente de Thompson Accounting and Tax Inc. Cependant, vous n’êtes pas tenu d’inclure la taxe sur les produits et les services. Elle ne s’applique qu’aux immeubles commerciaux. »

Part de la propriété

Avant de pouvoir déterminer le montant de revenus de location à déclarer, vous devez savoir quelle part de l’immeuble locatif vous appartient. Si vous êtes l’unique propriétaire, l’Agence du revenu du Canada vous considère comme le seul propriétaire et vous déclarez tous les revenus. Si vous et votre époux, conjoint de fait, ami ou une autre personne êtes propriétaires de l’immeuble locatif, l’ARC vous considère comme copropriétaires. En tant que copropriétaires, vous déclarez une partie de la location établie dans une entente écrite ou verbale entre les propriétaires. Une fois la copropriété établie, vous devez déterminer si vous êtes un associé d’une société de personnes. L’ARC décrit une société de personnes comme étant « une relation entre deux ou plusieurs personnes qui exploitent une entreprise en commun, avec ou sans entente écrite, pour en tirer un bénéfice. S’il n’y a pas d’entreprise en commun, il n’y a pas de société de personnes. » Si vous êtes un associé d’une société de personnes avec un copropriétaire d’un immeuble locatif, vous devez produire un formulaire T5013, État des revenus d’une société de personnes, avec votre déclaration de revenus, si vos revenus et vos dépenses excèdent 2 millions de dollars ou si la société compte plus de 5 millions de dollars en actifs; si la société de personnes est multiple; ou si l’ARC vous demande de produire ce formulaire.

Détermination des dépenses

Pour déduire des dépenses de vos revenus de location, vous devez déterminer si la dépense est une dépense courante ou une dépense en capital. Une dépense courante est définie comme étant une dépense qui revient après une période plus ou moins courte, comme réparer un trottoir ou peindre une pièce. Une dépense en capital procure un avantage de longue durée, comme le pavage de l’allée ou l’ajout d’une piscine. Le site Web de l’ARC présente un tableau que vous pouvez utiliser pour déterminer si vos dépenses sont des dépenses courantes ou des dépenses en capital.

Pertes

Si vos dépenses de location sont plus élevées que vos revenus de location, vous avez une perte de location. Cette perte peut être déduite de vos revenus de location, ainsi que de toute autre source de revenus dont vous disposez. Un loyer irrécouvrable est également considéré comme une perte de location. Pour être admissible, la totalité du loyer non payé ou irrécouvrable doit vous être encore due à la fin de l’année d’imposition, avoir été incluse ou réputée être incluse dans vos revenus pour l’année d’imposition ou pour une année d’imposition précédente et devenir irrécouvrable au cours de l’année d’imposition courante. L’ARC exige que vous produisiez une preuve démontrant que vous n’avez pas été en mesure de percevoir le loyer. Il peut s’agir d’une lettre du locataire qui refuse de payer, d’un avis au créancier par un syndic de faillite, ou d’une autre assurance que vous avez tenté de percevoir le loyer sans succès. Si vous percevez la mauvaise créance dans une année antérieure, elle doit être déclarée dans votre revenu pour l’année en cours.

Méthodes de comptabilité

Il existe deux méthodes pour déclarer vos revenus de location : la comptabilité de caisse ou la comptabilité d’exercice. La méthode de comptabilité de caisse est utilisée si vous n’avez pas ou presque pas de montant à recevoir, ni de dépenses engagées et impayées à la fin de l’année d’imposition. Selon la méthode de comptabilité de caisse, vous devez inclure les loyers dans le revenu de l’année où vous les avez reçus et déduire vos dépenses dans l’année où vous les avez payées. Avec la méthode de comptabilité d’exercice, vous devez inclure les loyers dans le revenu de l’année où ils vous sont dus, que vous les ayez reçus ou non cette année-là, et vous déduisez les dépenses dans l’année où vous les avez encourues, que vous les ayez payées ou non cette année-là.