La boîte à outils du propriétaire : Guide sur la déclaration des dépenses pour les biens locatifs

Comment les déductions d’impôt pour les biens locatifs fonctionnent-elles au Canada?

Au Canada, le loyer que vous percevez de vos locataires est considéré comme un revenu et doit être déclaré dans votre déclaration de revenus. Ce qui signifie que vous payez des impôts sur ce montant. Mais la bonne nouvelle, c’est que vous pouvez déduire vos dépenses. Comment ça fonctionne? En gros, vous prenez vos revenus de location et vous en déduisez les dépenses. Vous calculez l’impôt à payer sur ce qui reste.

La différence entre les dépenses courantes et les dépenses en capital

Il existe deux types de dépenses : courantes et en capital. Voici de quoi il s’agit :

• Dépenses courantes. Les dépenses d’entretien du bien locatif, comme les réparations, sont appelées dépenses courantes et peuvent être déduites en totalité au cours de l’année d’imposition appropriée. Ces types de dépenses tendent à se répéter régulièrement.

• Dépenses en capital. Les dépenses qui augmentent la valeur du bien et qui sont durables, comme le remplacement d’un revêtement de plancher, sont appelées dépenses en capital. Les nouveaux biens que vous achetez, tels que les appareils électroménagers, constituent un autre type de dépense en capital. Ces dépenses doivent être ajoutées à la valeur du bien et amorties au fil du temps. Elles ne sont pas considérées comme des dépenses de location à proprement parler.

Quelles dépenses de location sont déductibles d’impôt au Canada?

Voici quelques exemples de déductions de biens locatifs que vous devez connaître si vous êtes propriétaire.

Publicité

Demandez une déduction d’impôt pour les frais payés pour la publicité de votre bien locatif, par exemple dans les journaux et les publications spécialisées ou sur des sites Web.

Assurance habitation

Déduisez la prime d’assurance pour la couverture de vos biens locatifs. Vous pouvez uniquement déduire les primes pour l’année d’imposition appropriée, même si votre assurance couvre une plus longue période.

Intérêts et frais bancaires

Bonne nouvelle : vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires ou les intérêts sur l’argent que vous avez emprunté pour financer l’achat de votre bien locatif ou pour l’améliorer. Vous ne pouvez malheureusement pas demander de déduction d’impôt pour le capital hypothécaire. En ce qui concerne les intérêts d’emprunt, ne déduisez que l’argent que vous avez emprunté pour couvrir les coûts accessoires. L’Agence du revenu du Canada considère comme coûts accessoires les montants empruntés pour la construction, la rénovation et l’amélioration d’un bien locatif.

Vous pouvez également déduire les dépenses liées à l’obtention d’un prêt hypothécaire, notamment la demande d’hypothèque, l’évaluation et les honoraires d’un avocat en droit immobilier. L’ARC explique les règles qui s’y rapportent.

Frais de bureau

Achetez-vous des stylos, des crayons, des trombones, des articles de papeterie ou d’autres petits articles pour votre entreprise de location? Ces dépenses peuvent être déduites comme frais de bureau. Les biens plus importants, tels que les ordinateurs, les imprimantes, les chaises et les bureaux, doivent être déduits comme dépenses en capital.

Honoraires professionnels

Les honoraires d’un comptable ou d’un autre expert en impôt qui vous aide à préparer votre déclaration sont des dépenses déductibles. Cela comprend le service TurboImpôt en direct qui propose des forfaits assortis du soutien d’experts en matière d’impôts de biens locatifs.

Impôts fonciers

Déduisez les taxes foncières payées à la municipalité pour l’année courante. Demandez une déduction qui ne correspond qu’à la portion locative de votre bien. Par exemple, si vous avez payé 3 000 $ de taxes foncières sur votre résidence principale et avez loué l’appartement situé au sous-sol de celle-ci (représentant environ 40 % de la superficie de l’immeuble), vous pouvez déduire 1 200 $ dans votre déclaration de revenus :

3 000 $ x 40 % = 1 200 $

Réparations et travaux d’entretien

Vous pouvez déduire le coût des réparations de votre bien locatif, y compris le coût de la main-d’œuvre. Les dépenses doivent correspondre à des dépenses courantes, telles que celles liées à la restauration du bien dans son état d’origine, et non à la bonification de sa valeur. Et, malheureusement, vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail (même si la valeur de votre travail ne fait aucun doute).

Salaires et frais de gestion

Les montants versés à vos employés peuvent être déduits, mais hélas, vous ne pouvez pas déduire votre propre salaire (si vous vous en versez un). Si vous êtes un employeur, vous devez déduire les cotisations au Régime de pensions du Canada (RPC) et à l’assurance-emploi (AE). Vous pouvez également déduire les montants payés à un tiers pour la gestion de votre bien. En outre, vous pouvez déduire les frais d’agent immobilier liés à la vente d’un bien locatif pour réduire le gain en capital. Pour en savoir plus, cliquez ici.

Frais de déplacement

Si votre bien locatif est situé dans une autre municipalité, vous pouvez déduire les frais de déplacement que vous engagez pour la perception des loyers ou l’entretien du bien, mais seulement les frais liés à la gestion du bien (par exemple, vous ne pouvez pas déduire les frais de repas ou d’hébergement).

Services publics

Vous pouvez demander une déduction d’impôt pour la portion des services publics qui correspond à votre bien locatif. Vous pouvez déduire les frais relatifs aux services publics suivants si vous les payez : chauffage, électricité, eau et câblodistribution.

Il faut retenir ceci : Si vous louez une partie de votre résidence principale, ne déduisez que la partie des dépenses qui se rapporte àl’unité locative. Par exemple, si vous louez votre sous-sol et que vous payez la facture d’eau pour l’ensemble de la maison, vous ne pouvez pas déduire le montant total de cette facture de vos impôts, mais seulement la partie qui s’applique au sous-sol.

Comment demander une déduction pour les dépenses relatives à la location dans votre déclaration de revenus?

L’ARC accepte d’autres types d’états financiers pour déclarer les revenus et les dépenses de location, mais elle encourage les propriétaires à utiliser le formulaire T776. Remplissez-le vous-même au moment de produire votre déclaration de revenus, ou utilisez TurboImpôt, qui vous aide à remplir le formulaire en même temps que l’ensemble de votre déclaration de revenus.

Minimisez vos revenus locatifs, maximisez vos profits

En suivant et en déduisant toutes les dépenses admissibles, vous optimiserez la valeur de votre immeuble ou de votre logement locatif. N’est-ce pas la raison pour laquelle vous l’avez acheté? Conservez les reçus, notez ce que vous dépensez et assurez-vous d’avoir tout en main au moment de remplir votre déclaration de revenus.