Vous louez ou achetez une habitation? Voici les répercussions fiscales que vous devez connaître

Trouver son chez-soi représente une étape clé dans la vie de nombreux adultes qui s’efforcent d’atteindre cet objectif. Vous venez peut-être de recevoir une lettre d’admission pour un programme postsecondaire, d’accepter un nouvel emploi ou de vous marier et de commencer à penser à fonder une famille. 

Si vous envisagez de louer ou d’acheter une habitation, vous devrez également tenir compte des incidences fiscales. Voici un aperçu des avantages de la location et de l’achat d’habitations ainsi que des facteurs personnels pour vous aider à choisir la meilleure option pour vous, ainsi que les crédits d’impôt et déductions disponibles pour chaque scénario.

Avantages fiscaux pour l’achat d’une habitation

Nombreux sont ceux qui se demandent s’il vaut mieux louer ou acheter une habitation. Cette décision dépend de divers critères, comme l’accessibilité, le type de propriété et le quartier de vos rêves.

Heureusement, le gouvernement fédéral a mis en place des options qui pourraient rendre l’accession à la propriété plus réaliste pour les Canadiens. Voici un aperçu des prestations fiscales potentielles et des informations récentes sur l’accession à la propriété.

Prêts hypothécaires sur 30 ans

La nouvelle période d’amortissement de 30 ans sur les prêts hypothécaires a été introduite pour les acheteurs d’une première habitation et les acheteurs de nouvelles constructions (au lieu de 25 ans) à compter du 1ᵉʳ août 2024. Elle a ensuite été élargie pour inclure tous les acheteurs d’une première habitation (qu’il s’agisse d’une maison neuve ou existante) ainsi que tous les acheteurs de nouvelles constructions (qu’ils soient ou non des acheteurs d’une première habitation). Cette période d’amortissement prolongée vise à rendre les paiements hypothécaires plus abordables pour les Canadiens.

Régime d’accession à la propriété (RAP)

En date du 16 avril 2024, le gouvernement a augmenté la limite de retrait du régime d’accession à la propriété (RAP) de 35 000 $ à 60 000 $ par l’entremise d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER).

De plus, les retraits effectués à partir d’un REER pour acheter une habitation en vertu du RAP entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 ont désormais une période de grâce avant le début de la période de remboursement de 15 ans. Les remboursements commenceraient à la cinquième année (plutôt qu’à la deuxième année) en fonction de l’année où le premier retrait a été effectué.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) 

Pour 2022 et les années d’imposition suivantes, le budget fédéral a augmenté le montant utilisé pour calculer le crédit d’impôt pour l’achat d’une nouvelle habitation à 10 000 $, offrant un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 1 500 $ aux acheteurs d’une habitation admissible. Le taux actuel est de 15 % de 5 000 $, ce qui représente 750 $. 

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Si vous avez payé la taxe sur les produits et services (TPS) ou la taxe de vente harmonisée (TVH) sur une habitation nouvellement construite ou rénovée en grande partie en Ontario, vous pourriez être admissible à un remboursement pour habitations neuves sur une partie de la taxe. 

Crédit d’impôt pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles (CIRHM)

Vous pourriez être admissible à une aide pouvant atteindre 7 500 $ pour construire un logement secondaire destiné à un membre de votre famille âgé ou handicapé, grâce au CIRHM. Par exemple, si vos parents ou vos grands-parents déménagent avec vous dans la nouvelle habitation, le crédit d’impôt pourrait vous aider à en couvrir les coûts. 

Prestations sur l’impôt foncier 

Les résidents de ces trois provinces peuvent bénéficier de crédits d’impôts fonciers :

• Le crédit d’impôt de l’Ontario pour les coûts d’énergie et les impôts fonciers (CIOCEIF) aide les résidents à faible et moyen revenu qui sont touchés par la taxe de vente sur les coûts d’énergie et les impôts fonciers. Les paiements mensuels sont versés dans le cadre de la prestation Trillium de l’Ontario (PTO).
• Le crédit d’impôt foncier pour l’éducation du Manitoba offre jusqu’à 350 $ pour couvrir les coûts des taxes scolaires que vous payez par l’intermédiaire de votre relevé d’impôts fonciers municipal ou de votre déclaration de revenus.
• Le crédit d’impôt pour solidarité du Québec s’applique si vous pouvez prouver que vous (ou votre conjoint) étiez propriétaires, locataires ou sous-locataires d’un logement admissible. Vous pourriez avoir le droit de demander la composante relative au logement sur ce crédit d’impôt.

Autres facteurs relatifs à l’achat d’une habitation

Vous pouvez bénéficier de nombreuses prestations. Cependant, il y a d’autres facteurs à prendre en compte.

Déduction pour les intérêts hypothécaires et les frais de location

Si votre habitation sert à des fins professionnelles ou à votre activité de travailleur autonome, une partie des intérêts hypothécaires peut être déduite. Il s’agit d’un véritable avantage si vous effectuez un travail d’appoint ou si vous êtes pigiste.

Par ailleurs, pour générer un revenu de location à partir de votre résidence principale, vous avez la possibilité de louer une ou deux pièces ou d’aménager le sous-sol en un logement distinct. Ainsi, une partie des frais partagés est déductible d’impôt.

Vous pourriez devenir propriétaire d’un bien locatif dans le futur. En tant que propriétaire, vous paierez probablement des intérêts sur l’argent que vous avez emprunté pour acheter ou rénover un bien locatif. Heureusement, la déduction d’impôt sur les intérêts hypothécaires permet de réduire le revenu de location imposable. De plus, vous pouvez déduire les dépenses liées aux frais de publicité, aux impôts fonciers, aux assurances et à la déduction pour amortissement (DPA) comme déduction pour toutes rénovations effectuées sur le bien locatif.

Exemption pour la résidence principale

Au Canada, tous les gains en capital réalisés sont soumis à un taux d’inclusion de 50 % (ce taux pourrait augmenter en 2026, selon lequel les gains en capital qui dépassent 250 000 $ pourraient être imposés aux deux tiers plutôt qu’à la moitié). Cette règle n’a pas d’incidence sur les propriétaires qui vendent leur résidence principale. Elle ne concerne que les propriétaires qui ont d’autres biens, comme un bien locatif. Puisque la résidence principale est exemptée de cette règle, vous aurez l’esprit tranquille en sachant que vous pouvez conserver une plus grande part des bénéfices dans vos poches si vous décidez de vendre votre habitation.

Avantages fiscaux pour la location d’une habitation

En général, il est moins dispendieux de louer que d’acheter une habitation dans la même région. En effet, l’achat d’une habitation exige une mise de fonds minimale de 5 à 20 % et des coûts permanents. La location pourrait donc être une option convenable si ce montant n’a pas encore été économisé ou si un prêt hypothécaire n’a pas été approuvé. En plus de cela, nous aborderons d’autres répercussions fiscales de la location d’une habitation ci-dessous.

Crédits d’impôt pour le loyer

Si vous vous le demandiez, il n’existe pas de déductions fiscales pour les paiements de loyer.  La Colombie-Britannique, le Manitoba, l’Ontario, et le Québec offrent heureusement des crédits d’impôt ou des prestations liés au loyer. 

• La Colombie-Britannique offre aux particuliers un crédit d’impôt remboursable pour locataires. Vous pouvez recevoir jusqu’à 400 $ si votre revenu est inférieur à 63 000 $. Le montant sera réduit si votre revenu se situe entre 63 000 $ et 83 000 $. Si vous gagnez plus de 83 000 $, votre crédit d’impôt sera nul.
• Le Manitoba offre le crédit d’impôt pour locataires résidentiels, qui permet aux résidents d’économiser jusqu’à 525 $ par année lorsqu’ils paient un loyer pour leur résidence principale. Les Manitobains peuvent demander jusqu’à 43,75 $ par mois pour chaque mois où ils paient un loyer au cours d’une année d’imposition donnée. 
• L’Ontario a la prestation Trillium de l’Ontario, qui offre de l’aide aux locataires. Le montant de l’allocation mensuelle est basé sur votre revenu annuel, votre âge et le montant du loyer payé.
• Le Québec offre le crédit d’impôt pour solidarité aux locataires issus d’une famille à faible revenu. Selon les critères d’admissibilité, ceux-ci peuvent demander la composante relative au logement du crédit d’impôt.

Frais de déménagement pour le travail ou les études

Les frais de déménagement pourraient être déductibles d’impôt si vous avez déménagé à plus de 40 kilomètres pour fréquenter l’école à temps plein, lancer une nouvelle entreprise ou occuper un nouvel emploi. Cela comprend les frais de déménagement, les factures d’hôtel et les frais juridiques.

Autres facteurs relatifs à la location

Bien qu’il existe de nombreux avantages fiscaux en tant que locataire, voici d’autres facteurs à prendre en considération.

Déclarer les paiements de location pour améliorer votre profil de crédit

Vous pouvez maintenant améliorer votre pointage de crédit et avoir un historique de crédit grâce aux paiements de location. Equifax, une agence d’évaluation de crédit, fera le suivi de vos paiements de loyer mensuels. Cela peut être avantageux si vous êtes au début de la vingtaine et que vous commencez à établir vos antécédents de crédit. Ainsi, si vous décidez plus tard de devenir propriétaire et d’obtenir un prêt hypothécaire, cela facilitera votre demande. 

Réduire les coûts associés à l’entretien de votre propriété 

Lors de la location, le propriétaire est généralement responsable de couvrir le coût de la propriété. En général, les locataires n’ont pas à se soucier de dépenses importantes, comme la réparation du toit, le nettoyage des gouttières ou le remplacement des ampoules.

Assurez-vous de clarifier ces responsabilités avant de signer votre bail. Par exemple, si vous louez une maison, le propriétaire peut parfois demander au locataire de s’occuper de la tonte de la pelouse et du déneigement. Le fait d’avoir des discussions ouvertes vous évitera des conflits futurs entre vous et le propriétaire.

Facteurs à prendre en compte lorsque vous louez ou achetez une habitation

Pour savoir s’il est préférable de louer ou d’acheter une habitation, vous devrez tenir compte de votre situation financière, des répercussions fiscales, de la durée pendant laquelle vous prévoyez vivre dans l’habitation et des tendances relatives aux logements dans votre région. 

Votre situation financière personnelle 

Savoir combien coûtera la propriété ou la location d’une habitation vous aidera à prendre votre décision. Ainsi, établir un budget est une étape essentielle pour évaluer vos capacités financières. Voici les frais qui peuvent influencer votre choix entre louer ou acheter un bien :

• Le type de propriété et le voisinage
• Les frais de transaction, comme les droits de cession immobilière et les frais juridiques
• Les frais de déménagement 
• L’assurance locataire ou habitation
• Les services publics
• Les frais d’entretien
• Les impôts fonciers

De plus, votre revenu (ou le revenu de votre ménage) déterminera le montant de votre prêt hypothécaire et les paiements prévus. Le montant de vos économies influencera également ce que vous pouvez vous permettre. Si vous optez pour l’achat d’une habitation, sachez qu’elle n’est pas aussi facilement convertible en liquidités que d’autres biens.

Vision à court terme ou à long terme 

À court terme, la location peut vous offrir la possibilité de vivre dans une habitation pendant la période nécessaire sans vous soucier de vendre la propriété après votre déménagement. Cela peut également vous donner le temps de « l’essayer avant d’acheter », ce qui réduit votre engagement financier. En ce qui concerne les répercussions fiscales, certaines provinces offrent un crédit d’impôt aux locataires. De plus, vous pouvez déduire vos frais de déménagement s’ils sont utilisés pour le travail ou les études.

À long terme, l’achat d’une habitation offre une plus grande stabilité, car les biens immobiliers sont généralement considérés comme un actif qui prend de la valeur avec le temps. Vous pourrez également profiter de crédits d’impôt lorsque vous achetez une habitation, comme le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Toutefois, assurez-vous de tenir compte des frais cachés, comme l’entretien continu et les impôts fonciers.

Puisque la demande du marché change tout au long de l’année, vous devriez peut-être demander l’avis d’un courtier immobilier ou d’un spécialiste en prêts hypothécaires afin d’obtenir un aperçu de votre région.

Louer ou acheter : laquelle de ces options répond le mieux à vos besoins? 

La location ou l’achat d’une habitation est un choix personnel qui dépend de votre situation financière, de vos répercussions fiscales et du montant des responsabilités que vous voulez assumer.

Les gouvernements fédéral et provinciaux offrent divers crédits d’impôt aux acheteurs d’une première habitation pour les aider à accéder à la propriété. Cela comprend le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH), le régime d’accession à la propriété (RAP), les hypothèques sur 30 ans et le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Pour les locataires, certaines provinces offrent des crédits d’impôt sur les paiements de loyer. 

Au-delà de l’incidence fiscale, l’accession à la propriété peut contribuer à augmenter votre valeur nette, mais elle s’accompagne également de la tâche de prendre soin de votre habitation. En revanche, la location peut être une bonne option si vous n’avez pas les moyens financiers d’acheter une habitation et que vous voulez établir votre dossier de solvabilité.

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