L’exemption pour résidence principale et son fonctionnement

L’exemption pour résidence principale est un avantage fiscal essentiel pour les propriétaires canadiens. Considérez-la comme votre superhéros des finances lorsque vient le temps de vendre votre maison. En gros, elle peut considérablement réduire, voire même éliminer, l’impôt sur les gains en capital que vous devriez normalement payer lors de la vente. C’est plus d’argent dans vos poches!

Il est extrêmement important de comprendre comment fonctionne cette exemption. Il ne s’agit pas seulement d’économiser quelques dollars, mais plutôt de donner un gros coup de pouce à votre santé financière chaque fois que vous vendez une résidence principale.

Examinons la situation de plus près pour voir tout ce que vous devez savoir sur ce génial petit avantage lorsque vous vendez votre habitation et sur l’incidence qu’il peut avoir au moment de la production de votre déclaration de revenus.

Qu’est-ce qu’une résidence principale?

Une résidence principale est une habitation dont vous êtes propriétaire, seul ou avec une autre personne. De plus, la propriété doit être « normalement habitée » par vous, votre conjoint ou vos enfants durant l’année.

« Normalement habitée » est une manière sophistiquée de dire que vous devez y habiter. Par conséquent, les biens qui sont uniquement des immeubles de placement (comme les biens locatifs ou les reventes précipitées de biens) ne sont pas admissibles à l’exemption pour gains en capital. Les gains réalisés sur la vente de ces biens peuvent être considérés comme des revenus d’entreprise ou des gains en capital, selon la période de possession.

Qu’est-ce que l’exemption pour résidence principale?

Alors, devez-vous payer l’impôt sur les gains en capital sur votre résidence principale? La réponse courte est non. En effet, au Canada, vous n’avez généralement pas à payer l’impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez votre résidence principale en raison de l’exemption pour résidence principale.

Lorsque vous vendez un bien pour plus que vous ne l’avez payé, il s’agit d’un gain en capital. La différence entre le prix de l’achat et celui de la vente d’un bien est un gain en capital. L’exemption pour résidence principale vous permet d’exclure de votre revenu le gain en capital provenant de la vente de votre résidence.

Si le bien est considéré comme votre résidence principale, les bénéfices réalisés sur la vente de votre résidence principale sont à l’abri de l’impôt. Il existe certaines conditions et exigences à prendre en considération.

Tout d’abord, vous devez prouver que vous habitez à l’habitation et remplir l’annexe 3 lorsque vous produisez votre déclaration de revenus. Ne vous inquiétez pas, nous entrons dans le vif du sujet de savoir si votre propriété est admissible en tant que résidence principale.

Comment prouver votre résidence principale au Canada

Pour prouver votre résidence principale au Canada, vous devez démontrer à l’Agence du revenu du Canada (ARC) qu’une propriété particulière constitue votre habitation principale. Pour ce faire, vous devez fournir des preuves qui démontrent des liens réguliers et importants avec la résidence en question.

Pour démontrer que le bien est votre résidence principale, vous devez fournir des documents qui :

• indiquent votre adresse;
• démontrent que vous avez habité à cet endroit pendant une certaine période de l’année (même une courte durée peut être acceptable).

Les documents peuvent inclure votre permis de conduire, votre carte d’assurance provinciale ou territoriale et l’immatriculation de votre véhicule sur lequel figure votre adresse actuelle.

Les factures de services publics, les reçus d’impôt foncier et les documents d’assurance pour le domicile peuvent aussi désigner le bien comme votre résidence principale. De plus, des documents sur votre vie quotidienne, comme des relevés d’emploi, des documents relatifs à l’inscription à l’école pour vos enfants ou même un historique d’achats locaux, peuvent renforcer cette désignation.

Vous n’avez pas à soumettre ces renseignements avec votre déclaration de revenus, mais vous devez les conserver à portée de main au cas où l’ARC demanderait à les voir.

Déclaration de la vente d’une résidence principale

En 2016, l’ARC a apporté d’importants changements aux exigences de déclaration pour la vente d’une résidence principale. Chaque vente d’une résidence principale doit maintenant être indiquée dans votre déclaration de revenus pour demander l’exemption. Voici comment faire :

• Rassemblez vos documents. Avant de commencer, assurez-vous de disposer de tous les documents nécessaires, y compris les documents d’achat et de vente qui indiquent la valeur de votre bien. Les autres documents peuvent inclure des copies de vos pièces d’identité et de vos factures sur lesquelles figurent votre adresse, et le formulaire T2091, celui où vous calculez l’exemption.
• Remplissez l’annexe 3. Ce formulaire fait partie de votre déclaration de revenus et sert spécifiquement à déclarer des gains ou pertes en capital. L’annexe 3 calcule le montant du gain en capital lorsque vous entrez les valeurs d’achat et de vente de votre bien. Vous devez aussi indiquer la date d’achat du bien.
• Désignez le bien comme résidence principale. Si la propriété était votre résidence principale chaque année où vous en étiez propriétaire, indiquez-le sur l’Annexe 3 en cochant la case appropriée à la page 2 de l’annexe. Cette étape est cruciale pour l’exemption.
• Calculez l’exemption. Si vous êtes admissible, l’impôt sur les gains en capital sera réduit ou éliminé en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien était votre résidence principale.

Vous trouverez plus de renseignements sur la façon de remplir l’annexe 3 pour les biens immobiliers sur le site Web de l’ARC.

Calcul de l’exemption pour résidence principale à l’aide du formulaire T2091

Le calcul de l’exemption pour résidence principale peut être un peu difficile à comprendre au début, mais il est relativement simple une fois décortiqué. Examinons deux scénarios utilisant le formulaire T2091 pour voir comment l’exemption peut réduire ou éliminer complètement votre impôt sur les gains en capital.

Exemple 1 : Élimination complète de l’impôt sur les gains en capital

Supposons que vous avez acheté une maison en 2000 pour 200 000 $ et que vous l’avez vendue en 2020 pour 600 000 $. Il s’agit d’un gain en capital de 400 000 $ (600 000 $ - 200 000 $) sur 20 ans. Si cette maison était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez propriétaire, la totalité du gain en capital de 400 000 $ est exonérée d’impôt.

Exemple 2 : Exemption pour gains en capital réduite

Supposons que votre frère a acheté une propriété au bord d’un lac en 2010 pour 300 000 $, qui était sa résidence principale. Votre frère s’est marié cinq ans après avoir acheté la propriété. En couple, ils ont décidé d’acheter une nouvelle maison ensemble en ville qui est devenue leur résidence principale, mais ont conservé la propriété au bord du lac pendant cinq ans. En 2020, ils ont réussi à la vendre pour 500 000 $, ce qui a permis de réaliser un gain en capital de 200 000 $ (500 000 $ - 300 000 $ = 200 000 $).

L’exemption pour gains en capital est calculée comme suit :

Résidence principale pendant 5 ans sur 10 = exemption de 50 %.

Gain en capital exonéré = 50 % de 200 000 $ = 100 000 $

Gain en capital imposable = 200 000 $ - 100 000 $ = 100 000 $

Ainsi, dans ce cas, la moitié du gain en capital de votre frère (100 000 $) est présentement exonérée d’impôt, et l’autre moitié (100 000 $) est assujettie à l’impôt sur les gains en capital. 

Qu’est-ce qu’un changement d’utilisation d’une résidence principale?

Un changement d’utilisation a lieu lorsque vous transformez votre résidence principale en un bien qui produit des revenus, par exemple lorsqu’elle est convertie en bien locatif. Le bien n’est plus votre résidence principale et une disposition réputée se produit.

L’expression « disposition réputée » est utilisée par l’ARC pour souligner le changement d’utilisation d’un bien. Même si vous n’avez pas vendu le bien, aux fins de l’impôt, c’est comme si vous l’aviez vendu à sa juste valeur marchande (JVM) et que vous l’avez acquis de nouveau afin de le louer. Les répercussions fiscales peuvent être importantes, puisque la juste valeur marchande (JVM) à laquelle le bien est réputé avoir été disposée représente maintenant le prix de base rajusté qui est utilisé pour calculer les gains en capital lorsque le bien est vendu ou redevient une résidence principale.

Il est également possible, si certaines conditions sont remplies, pour un contribuable de « choisir » de conserver le statut de résidence principale d’une propriété qui est désormais louée.

Que se passe-t-il si vous ne déclarez pas la vente de votre résidence principale?

Ne pas déclarer la vente d’une résidence principale peut entraîner des pénalités et une période indéfinie pour la nouvelle cotisation de l’ARC. La pénalité pour production tardive est le montant le moins élevé entre 8 000 $ et 100 $ pour chaque mois complet de retard. L’ARC peut également calculer une nouvelle cotisation pour vos impôts à tout moment si vous ne déclarez pas la vente de votre résidence principale. En général, l’ARC recommande de conserver vos documents fiscaux pendant six ans pour vous aider à rapprocher tout problème avec les déclarations antérieures.