Vous achetez votre première habitation? Voici ce que vous devez savoir sur les impôts

Acheter sa première habitation est une étape importante de la vie. Si vous avez économisé pendant des années pour y arriver, il s’agit d’une grande réussite. Vous avez sans doute prévu dans votre budget les principaux coûts initiaux, comme la mise de fonds, les frais juridiques et les frais de clôture.

Ce que de nombreux acheteurs d’une première habitation ne savent pas, c’est que l’achat d’une première habitation peut entraîner des implications fiscales inattendues.

La bonne nouvelle? S’il s’agit d’une nouvelle construction, un nouveau remboursement fédéral élimine la taxe sur les produits et services (TPS) jusqu’à un certain prix, ce qui aide à réduire les frais de clôture initiaux. Il s’agit là d’un seul programme parmi tant d’autres offerts aux acheteurs d’une première habitation, qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’une propriété usagée.

Poursuivez votre lecture pour savoir comment fonctionnent ces programmes et remboursements d’impôt, qui y est admissible et comment en profiter pleinement avant votre déménagement.

Comprendre vos impôts lors de l’achat d’une première habitation

Commençons par le commencement. L’achat d’une habitation, qu’il s’agisse d’une habitation nouvellement construite (nouvelle construction) ou d’une propriété usagée, ne se résume pas uniquement à payer une hypothèque. Cette transaction peut aussi entraîner l’obligation de payer certains frais supplémentaires.

Voici un aperçu de certaines des obligations financières qui peuvent s’appliquer, selon votre lieu de résidence au Canada :

• Droits de mutation immobilière. Ces droits d’enregistrement sont calculés comme un pourcentage du prix d’achat. Ils sont perçus par la plupart des provinces à l’achat d’une maison. Chaque province établit ses propres taux d’imposition en matière de droits de mutation immobilière et certaines municipalités le font également. Il n’y a que l’Alberta, la Saskatchewan, le Nunavut et le Yukon qui n’imposent pas de droits de mutation immobilière (vous devrez cependant payer de petits frais de transfert). Les acheteurs d’une première habitation dans plusieurs provinces pourraient avoir droit à un remboursement sur les frais liés aux droits de mutation immobilière.

• Taxe sur les produits et services (TPS) et taxe de vente harmonisée (TVH). La TPS est une taxe payée par les Canadiens sur la plupart des produits et services vendus ou fournis au Canada. Dans certaines provinces, comme la Nouvelle-Écosse, le Nouveau-Brunswick, Terre-Neuve-et-Labrador, l’Île-du-Prince-Édouard et l’Ontario, la TPS a été combinée à la taxe de vente provinciale et s’appelle la TVH. Au Canada, l’obligation de payer la TPS ou la TVH lors de l’achat d’une maison dépend du type de propriété acheté et de son emplacement.

Selon que votre habitation soit une nouvelle construction ou une propriété usagée, voici ce à quoi ressemblent vos obligations fiscales :

Nouvelle construction

L’achat d’une habitation nouvellement construite au Canada est considéré comme l’achat d’un nouveau produit ou d’un service. Par conséquent, vous devrez payer une taxe de vente en plus de votre prix d’achat, qui comprend une portion fédérale (TPS) et une portion provinciale. Selon votre lieu de résidence, vous pourriez être admissible à un remboursement provincial sur l’impôt que vous payez.

À titre d’exemple, l’achat d’une habitation de 800 000 $ dans deux provinces différentes :

Exemple 1 : Ontario (TVH à 13 %)

800 000 $ x 0,13 = 104 000 $

104 000 $ + 800 000 $ = 904 000 $ (coût total avant les remboursements d’impôt)

 

Exemple 2 : Alberta (seulement la TPS à 5 %)

800 000 $ x 0,05 = 40 000 $

800 000 $ + 40 000 $ = 840 000 $ (coût total avant les remboursements d’impôt)

Propriété usagée

Ce qui est bien dans l’achat d’une propriété usagée, c’est qu’elle est considérée comme une vente privée de bien d’occasion. Vous n’aurez donc généralement pas à payer de TPS ou de TVH.

Cependant, comme pour de plusieurs règles fiscales, certaines exceptions méritent votre attention :

• La règle des rénovations majeures. Si l’habitation que vous achetez a fait l’objet de ce que l’Agence du revenu du Canada (ARC) définit comme une « rénovation majeure », elle pourrait être considérée comme une nouvelle habitation et être assujettie à la TPS/TVH. Une rénovation majeure signifie que 90 % du bâtiment (sauf les fondations, les murs extérieurs, les murs intérieurs, le toit, les planchers et l’escalier) a été retiré ou remplacé. 

La vente est réalisée par un constructeur ou un investisseur. Si le vendeur est un constructeur, un promoteur ou un investisseur immobilier qui a construit ou rénové en grande partie la maison, et qui n’a jamais habité la propriété, l’ARC considère qu’il s’agit d’une nouvelle habitation. Par conséquent, il est probable que la TPS ou la TVH s’applique.

En quoi consiste le nouveau remboursement fédéral de la TPS pour l’achat d’une première habitation?

En juin, le gouvernement fédéral a lancé une nouvelle loi qui élimine la taxe de 5 % sur l’achat de maisons neuves pour les acheteurs d’une première habitation. Voici comment ça fonctionne :

• Si vous achetez une nouvelle construction à 1 million de dollars ou moins, vous pourriez avoir droit à un remboursement complet de la TPS.

• Pour les nouvelles constructions dont le coût se situe entre 1 et 1,5 million de dollars, il y a quand même des avantages : vous pourriez avoir droit à un remboursement partiel de 50 % de la TPS, jusqu’à un maximum de 25 000 $.

Pour être admissible, vous devez être en train d’acheter votre première propriété, qui doit être votre résidence principale et répondre aux critères d’un achat admissible.

Les types de nouvelles constructions admissibles comprennent une maison individuelle isolée ou jumelée, un duplex, un logement en copropriété (condominium), une maison en rangée, un logement dans une coopérative d’habitation constituée en société, une maison mobile et une maison flottante.

Le remboursement s’applique aux contrats de vente signés, ou aux travaux de construction qui commencent, le 20 mars 2026 ou après cette date et avant 2031. L’habitation doit, en grande partie, être achevée avant 2036.

Veuillez noter que le remboursement ne peut pas être demandé plus d’une fois par la même personne, et vous ne pouvez pas le demander si votre époux ou conjoint de fait l’a déjà fait.

Qui est admissible en tant qu’acheteur d’une première habitation?

Il y a quelques conditions à remplir pour être admissible au remboursement en tant qu’acheteur d’une première habitation :

• Vous devez avoir au moins 18 ans.
• Vous devez avoir la citoyenneté canadienne ou la résidence permanente au Canada.
• Vous devez ne pas avoir vécu dans une habitation, au Canada ou à l’étranger, dont vous étiez propriétaire ou encore que votre époux ou conjoint de fait possédait au cours de l’année civile ou des quatre années civiles précédentes.

Est-il possible d’utiliser un CELIAPP lors de l’achat d’une maison?

Le  compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un régime d’épargne enregistré conçu spécifiquement pour aider les acheteurs d’une première habitation à économiser et à augmenter leur mise de fonds, à l’abri d’impôt. Voici ce que vous devez savoir :

Plafond de cotisation annuel. Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ chaque année (que vous pouvez reporter à l’année suivante) et jusqu’à un maximum de 40 000 $ au cours de votre vie.

Avantages fiscaux. Vos cotisations sont déductibles d’impôt, comme avec un régime enregistré d’épargne-retraite (REER).

Types de placements que vous pouvez détenir dans un CELIAPP. Comme dans le cas d’un REER, vous pouvez détenir des fonds communs, des titres cotés en bourse, des obligations d’État et de sociétés, et des CPG pour faire fructifier votre argent.

Retraits non imposables. Tant que les fonds que vous retirez sont utilisés pour acheter une habitation admissible, votre argent (y compris les revenus et les gains) n’est pas imposable.

Vous pouvez également combiner votre CELIAPP à celui de votre conjoint, si vous êtes tous les deux des acheteurs d’une première habitation, pour une mise de fonds encore plus importante.

Autres programmes et incitatifs fiscaux pour l’achat d’une première habitation

Pour aider à compenser certains des frais initiaux liés à l’achat d’une maison, voici quelques autres programmes et incitatifs fiscaux importants que les acheteurs d’une première maison devraient connaître :

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Si vous y êtes admissible, le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER et d’utiliser ces fonds pour acheter ou construire une maison pour vous-même ou pour un membre de votre famille handicapé. Cet argent est non imposable à condition d’être remboursé dans votre REER sur une période de 15 ans.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) 

Demandez un crédit non remboursable de 10 000 $ dans votre déclaration de revenus pour l’année d’imposition où vous avez acheté votre première habitation, afin de couvrir une partie des coûts associés à cet achat. Le montant maximal du crédit d’impôt est de 1 500 $.

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Si vous achetez une nouvelle construction, une préconstruction ou si vous effectuez des rénovations majeures à une habitation existante, vous pourriez un remboursement équivalent à jusqu’à 36 % de la TPS ou de la portion fédérale de la TVH, et ce, jusqu’à un maximum de 6 300 $.

Crédit d’impôt pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles

Vous pouvez demander 15 % de la valeur des rénovations, jusqu’à 50 000 $, si vous créez un logement secondaire pour un proche admissible (âgé de 65 ans ou plus, ou d’au moins 18 ans et qui est admissible au crédit d’impôt pour personnes handicapées).

Un exemple concret : Monique

Monique, âgée de 30 ans, achète sa première habitation. Elle vit en Ontario et gagne 100 000 $ par année. Elle prévoit acheter un condo nouvellement construit de 600 000 $ et a économisé 8 000 $ dans un CELIAPP et 35 000 $ dans un REER. 

Voici un aperçu des ressources qu’elle a à sa disposition pour constituer sa mise de fonds et des économies d’impôt qu’elle peut réaliser grâce aux programmes destinés aux acheteurs d’une première habitation :

1. CELIAPP

• 8 000 $ (cotisation) x 0,2965 (taux d’imposition marginal) = 2 372 $ (remboursement d’impôt du CELIAPP)

2. Régime d’accession à la propriété (retrait d’un REER)

• Monique a le maximum de 35 000 $ disponible pour sa mise de fonds.
  
  

3. Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)

• En tant qu’acheteuse d’une première habitation, Monique a droit à une économie d’impôt de 1 500 $.

Sommaire

Montant total disponible pour la mise de fonds :

8 000 $ + 35 000 $ = 43 000 $

Total des économies d’impôt :

2 372 $ (remboursement du CELIAPP) + 750 $ (CIAPH) = 3 122 $

En combinant trois programmes gouvernementaux, Monique augmente sa mise de fonds à 43 000 $ et économise 3 122 $ d’impôts, ce qui lui facilite un peu le processus d’accession à la propriété.

Faites vos recherches

Acheter sa première habitation est emballant, mais assurez-vous de bien comprendre toutes vos obligations financières, y compris les taxes. Prendre le temps de comprendre ce à quoi vous avez droit en matière de remboursements, de crédits et de programmes peut marquer la différence dans votre compte bancaire et vous donner l’assurance nécessaire pour accéder à la propriété.

Vous achetez une nouvelle habitation?

Vous êtes entre bonnes mains avec TurboImpôt. Nous sommes là pour identifier des occasions d’économies fiscales et maximiser votre déclaration de revenus.

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