Pour être en mesure de calculer les gains et les pertes en capital, il faut bien comprendre la notion de prix de base rajusté (PBR). Dans le présent article, nous examinerons la définition de ce terme et la méthode de calcul, et nous aborderons des sujets connexes.
Prix de Base Rajusté
Le PBR correspond au montant des dépenses engagées pour acquérir un bien. De plus, vous pouvez généralement inclure les dépenses en capital, comme le coût des ajouts ou des améliorations et les frais juridiques, dans le PBR d’un bien. Une dépense en capital procure généralement un avantage de longue durée, comme l’ajout d’une terrasse rattachée à une maison existante. Certaines rénovations sont considérées comme des dépenses en capital si elles sont faites en vue d’améliorer le bien au-delà de son état initial ou d’augmenter sa valeur, comme le remplacement d’une moquette par un revêtement de sol en bois dur. Si les travaux sont nécessaires pour remettre le bien en bon état, les coûts engagés sont considérés comme des dépenses courantes. Le coût des réparations effectuées pour répondre à une condition de vente ou augmenter le prix de vente est considéré comme une dépense en capital.
Par exemple :
Supposons que vous achetez un bâtiment au prix de 100 000 $ et que vous dépensez 50 000 $ pour un ajout (p. ex., un garage fermé), votre PBR est de 150 000 $.
Si vous payez 5 000 $ à un courtier pour qu’il s’occupe de vendre le bien et 2 000 $ en frais juridiques, votre PBR se calcule ainsi :
150 000 $ + 5 000 $ + 2 000 $ = 157 000 $
Dépenses courantes
Il est important de faire la différence entre les dépenses en capital et les dépenses courantes. Vous ne pouvez pas inclure les dépenses courantes dans le PBR. Généralement, les dépenses courantes sont les frais engagés dans le cadre de l’exploitation de votre entreprise ou pour conserver votre bien en bon état. Contrairement aux dépenses en capital, elles ne sont pas associées à des biens qui procurent un avantage durable, mais plutôt à des articles utilisés à court terme après l’achat. Le paiement des factures d’électricité mensuelles et les réparations mineures font partie de cette catégorie.
Par exemple, si vous achetez un système CVC pour votre bien de location, le coût de ce système est une dépense en capital puisque celui-ci est rattaché au bâtiment et en augmente la valeur. Vous devez calculer la déduction pour amortissement (DPA) du système CVC et déclarer le taux de dépréciation chaque année. Cependant, les coûts d’entretien de votre système actuel sont considérés comme des dépenses courantes et ne sont pas inclus dans le calcul de la DPA du bien.
Dépenses engagées ou effectuées
Lorsque vous calculez vos gains (ou pertes) en capital, vous devez connaître le PBR de votre bien ainsi que la somme des dépenses engagées ou effectuées pour l’acquérir. Les dépenses engagées ou effectuées peuvent comprendre les honoraires de démarcheurs, les commissions, les frais de courtage, les frais d’arpentage, les frais juridiques, les frais de publicité et les taxes de transfert.
Biens Étrangers
Si vous essayez de déterminer le montant de vos gains (ou pertes) en capital associés à un bien étranger, vous devez d’abord convertir en dollars canadiens le produit de la disposition, le PBR du bien et toute dépense découlant des opérations de change.
Toutefois, il ne faut pas convertir ces montants en utilisant le même taux de change. Vous devez plutôt utiliser le taux de change en vigueur au moment où chacune des opérations a eu lieu.
Par conséquent, pour convertir le PBR, utilisez le taux de change en vigueur le jour où vous avez acquis le bien. Il en va de même pour la conversion du produit de disposition; utilisez le taux en vigueur le jour où vous avez disposé du bien.
Juste Valeur Marchande
Dans certains cas, ce n’est pas le prix de vente réel de votre bien que vous devez utiliser pour calculer vos gains (ou pertes) en capital, mais plutôt sa juste valeur marchande (JVM).
Si vous vendez votre bien à un prix inférieur à sa juste valeur marchande à une personne sans lien de dépendance avec vous (c.-à-d. proches ou amis) ou si vous le donnez, vous devez utiliser la JVM pour calculer vos gains en capital, et non le montant encaissé pour la disposition du bien.
Prenez note que cette règle ne s’applique pas aux dons. Si vous avez reçu une immobilisation en cadeau, le PBR sera de 0 $. N’utilisez pas sa JVM. S’il y a lieu, vous pouvez ajouter le coût des ajouts ou les dépenses en capital au PBR du bien.
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