Qu’il s’agisse d’un appartement, d’un condo, d’une maison, d’un espace de bureau ou même d’une pièce dans votre maison, la location d’un bien que vous possédez peut être un moyen d’accroître vos économies ou simplement de vous aider à joindre les deux bouts avec une source de revenus mensuels stable et fiable. 

Mais n’oubliez pas les implications fiscales. 

Si vous êtes propriétaire, le fait de savoir comment vos revenus de location sont imposés vous permet de tirer le meilleur parti de cette source de revenus, de réduire les répercussions financières des pertes de location et d’éviter les mauvaises surprises pendant la période des impôts.  

Allons-y.

À retenir
  1. Les dépenses liées à la préparation et à l’entretien de votre propriété pour les locataires sont déductibles et peuvent contribuer à mettre vos revenus de location à l’abri de l’impôt.
  2. Certaines dépenses courantes, comme les services publics et les réparations mineures, peuvent être déduites intégralement, tandis que d’autres dépenses, comme une rénovation qui bonifie la valeur de la propriété à long terme, ne peuvent être étalées qu’au fil du temps.
  3. Si vous avez un locataire dont le loyer reste impayé à la fin de l’année d’imposition, vous pouvez déclarer une perte en déduisant le montant dû de vos revenus de location bruts.

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Que sont les revenus de location?

Un revenu de location est un revenu que vous gagnez lorsque vous louez des biens que vous possédez ou dont vous avez l’usage. Les revenus de location comprennent par exemple le loyer d’un appartement, d’un condo, d’une maison, d’un espace de bureau (ou d’une partie de celui-ci), ou même d’une pièce de votre maison. 

Comment calculer les revenus de location?

Voici une vue d’ensemble de la manière de calculer les revenus, les dépenses et les pertes de location en vue de minimiser vos impôts :

  1. Calculez vos revenus de location bruts. Cela comprend tous les paiements de loyer que vous recevez en argent comptant, par chèque ou par virement bancaire.
  2. Calculez vos dépenses. L’Agence du revenu du Canada (ARC) a établi une liste de toutes les dépenses de location admissibles que les propriétaires peuvent déduire. Plus vous déduisez de dépenses admissibles, plus vous réduisez votre impôt à payer. 
  3. Remplissez le formulaire T776 : État des loyers de biens immeubles

Pour en savoir plus, consultez notre article portant sur le calcul des revenus de location et le choix de la bonne méthode de comptabilité pour les déclarer.

CONSEIL : Effectuez le suivi de vos dépenses par écrit et conservez vos reçus en lieu sûr dans l’éventualité où l’ARC vous demande des pièces justificatives pour appuyer votre demande.

Déductions fiscales sur les biens locatifs

Que pouvez-vous déduire? 

Déclarer des dépenses est un excellent moyen de réduire votre revenu de location imposable, mais toutes les déductions n’offrent pas les mêmes avantages. Si certaines dépenses peuvent être déduites dans leur totalité, d’autres ne peuvent être demandées qu’en partie ou au fil du temps. Voici un aperçu de la répartition :

Frais d’exploitation : Aussi connus sous le nom de « dépenses courantes », ils correspondent aux coûts quotidiens engagés pendant l’année d’imposition pour le bien immobilier en location, et qui présentent une valeur à court terme. Cela comprend notamment les réparations mineures, l’entretien, les frais de publicité, etc.

Dépenses en capital : Les améliorations à l’immeuble qui en bonifient la valeur à long terme, comme une annexe permanente ou des rénovations structurales. Ces dépenses ne sont pas déductibles dans l’immédiat, mais déduites au fil du temps grâce à la déduction pour amortissement (DPA).

Dépenses payées d’avance :  Les dépenses liées à un bien locatif qui sont engagées d’avance, comme une prime d’assurance annuelle pour la résidence, sont déductibles. Mais seulement la partie de la prime qui couvre la période de location que vous déclarez dans vos impôts.

Intérêts et frais : Déduisez l’intérêt sur les sommes que vous avez empruntées pour acheter ou améliorer votre bien locatif. Vous pouvez aussi déduire l’intérêt que vous payez aux locataires sur les dépôts de loyers. 

CONSEIL : Vous pouvez déduire les dépenses liées à l’usage d’un véhicule, pourvu qu’elles soient raisonnables, nécessaires et justifiées par un reçu.

Quelles sont les dépenses qui NE sont PAS déductibles?

Il y a certaines dépenses que l’ARC ne vous permet pas de déduire :

  • La valeur marchande des services ou travaux que vous effectuez n’est pas une dépense déductible. 
  • Si vous vivez dans la maison ou l’immeuble que vous louez, vous ne pouvez demander que les dépenses associées à la partie locative de la propriété.
  • Les droits de mutation immobilière payés à l’achat de la propriété ne sont pas déductibles. Ceux-ci font partie du coût du bien immobilier et peuvent généralement être inclus dans le calcul de la déduction pour amortissement (DPA) de l’immeuble.
  • Vous ne pouvez pas déduire les paiements de l’hypothèque ou du prêt associé à votre bien locatif 
  • Vous ne pouvez pas déduire les pénalités figurant sur votre avis de cotisation de l’ARC.

Comment déduire des dépenses de location

Pour un aperçu de la façon de calculer les revenus de location et des déductions et dépenses que vous pouvez demander pour votre bien locatif, regardez cette *vidéo :

Quelle est la différence entre les revenus de location et les revenus d’entreprise?

L’ARC considère que les revenus de location et les revenus d’entreprise sont deux choses très différentes. Ils ont des déductions différentes, des formulaires différents et peuvent être traités différemment pendant la période des impôts.   

Vous pouvez déterminer si vos revenus de location sont tirés de biens ou d’une entreprise en prenant en compte le type de services que vous offrez :  

Type de revenus

Description

Formulaires

Revenus de location

Vous mettez à la disposition du locataire un espace dans une maison, un appartement ou un bureau, ainsi que des services de base comme l’électricité, le stationnement et les installations de buanderie.

Formulaire T776 : État des loyers de biens immeubles

Revenus d’entreprise

Vous louez un local ou un bien immobilier où vous servez des repas, faites le ménage ou offrez d’autres services ou produits en plus de l’espace loué.

Formulaire T2125 : État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale

Que faire si vous êtes copropriétaire d’un bien locatif avec votre conjoint?

Copropriété ou partenariat

Si vous détenez un bien de location avec votre époux ou conjoint de fait, l’ARC vous considère comme des copropriétaires. Vous n’êtes considérés comme des associés que si vous remplissez une ou plusieurs des conditions suivantes :

  • Vos recettes et dépenses sont supérieures à 2 millions de dollars. 
  • Vous avez 5 millions de dollars en actifs.
  • Vous êtes légalement considéré comme une société de personnes multiple ou une société par actions.

Non seulement les répercussions fiscales de la copropriété et du partenariat sont différentes, mais chaque province ou territoire possède sa propre définition légale pour le terme « partenariat ». 

Les deux conjoints déclarent-ils des revenus de location?

Que vous et votre conjoint soyez copropriétaires ou associés, vous devez tous deux déclarer votre part des revenus (ou des pertes) de location pour l’année civile en fonction de la proportion de votre participation (qui sera probablement de 50-50 si vous êtes mariés).  

Sauf si la proportion de propriété change, vos revenus de location doivent être déclarés dans la même proportion chaque année. 

Déclarer une perte relevant d’un bien locatif

En quoi consiste une perte de location?

Lorsqu’il est question de tirer un profit de votre bien locatif, les choses ne se passent pas toujours comme prévu. Lorsque vos dépenses de location sont plus élevées que vos revenus de location bruts (le montant que vous recevez avant de déduire les dépenses), cela est considéré comme une perte de location. Vous pouvez la déduire de toutes vos autres sources de revenus.

Toutefois, il n’est possible de déclarer une perte que si vous louez le bien à sa juste valeur marchande. Par exemple, disons que votre appartement est loué généralement pour 800 $ par mois, et que vous le louez à votre sœur pour 300 $ par mois. Vous ne pouvez pas déclarer une perte de location dans ce scénario.

Comment déclarer une perte de location si vos locataires ne paient pas leur loyer?

Si vous subissez des pertes de location parce que vous n’arrivez pas à recouvrer le montant du loyer après plusieurs tentatives, vous pouvez déduire ces pertes de vos revenus de location bruts à l’aide du formulaire T776 État des loyers de biens immeubles.  

Pour demander cette déduction :

  • Le loyer de vos locataires doit être encore impayé à la fin de l’année d’imposition.
  • Le loyer doit être établi comme irrécouvrable au cours de l’année d’imposition courante.
  • Vous devez inclure le loyer dans vos revenus. 

Assurez-vous de fournir à l’ARC des preuves qui démontrent que vous n’avez pas été en mesure de percevoir le loyer, comme un avis aux créanciers ou des lettres adressées aux locataires dans lesquelles vous réclamez le loyer.

Que se passe-t-il si vous louez une partie de la maison que vous habitez?

La location d’une chambre vide dans votre maison ou même de votre sous-sol entier est un excellent moyen d’alléger le fardeau d’un prêt hypothécaire élevé. 

Quand vous louez une partie de la maison que vous habitez (votre résidence « principale »), l’ARC peut considérer que vous avez changé l’utilisation de votre maison. Cela pourrait limiter votre accès à l’exemption pour résidence principale (ERP) si vous vendez votre résidence en réalisant un profit. 

Le bon côté des choses, c’est que cela ne devrait pas être un problème si : 

  • L’espace de location est une petite partie de la maison.
  • Aucun changement structurel n’a été nécessaire pour rendre l’unité locative.
  • Vous n’avez pas déduit la partie locative du logement comme une dépense d’entreprise. 

Ces trois conditions démontrent que vous êtes un propriétaire ordinaire qui essaie d’alléger le coût du logement. Et qui ne le souhaite pas?

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