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Revenu de Location ou Revenu d’Entreprise

Il semble que la déclaration des revenus provenant de la location d’une maison engendre une certaine confusion, qu’elle soit à court terme, par l’entremise d’un service comme Airbnb, ou à long terme (pour un minimum de six mois, à une même famille).

Ce que nous savons avec certitude, c’est que l’Agence du revenu du Canada (ARC) exige que les Canadiens qui tirent des revenus de la location de leur bien immobilier les incluent dans leur déclaration de revenus. Mais ce montant doit-il être déclaré comme revenu de location ou comme revenu d’entreprise?  Quels critères distinguent le revenu d’entreprise du revenu de location?  Quelles sont les déductions offertes?

Dans cet article, nous répondrons à ces questions, et à bien d’autres.

Revenu de location ou d’entreprise

Dans la plupart des cas, l’ARC détermine s’il s’agit de revenus de location ou de revenus d’entreprise selon le nombre et des types de services offerts aux locataires.  Si, en plus de louer un espace, vous fournissez ce que l’ARC considère comme des services essentiels, notamment le chauffage, l’éclairage, le stationnement et une buanderie, vous gagnez un revenu tiré de vos biens.

Toutefois, si vous offrez des services supplémentaires tels que des services de nettoyage, de sécurité et de repas, l’ARC considère que vous exploitez une entreprise et que votre revenu n’est plus uniquement tiré d’un bien.

Plus vous fournissez de services, plus la probabilité que votre activité de location soit considérée comme une entreprise augmente. Dans un tel cas, vous devez inscrire un revenu d’un travail indépendant d’entreprise dans votre déclaration de revenus.

Déclaration d’un revenu de location

Si vous louez un bien, vous devez déclarer votre revenu de location brut à la ligne 12599 de votre déclaration de revenus personnelle. Vous pouvez ensuite déduire les dépenses admissibles pour obtenir le montant de votre revenu de location net à la ligne 12600.

Vous devez également soumettre un état des revenus et des dépenses pour déclarer les revenus de location gagnés au cours de l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Le formulaire T776 État des loyers de biens immeubles permet de calculer le revenu et les dépenses de location aux fins de l’impôt.

Dépenses de location déductibles

Vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location. Les deux catégories de dépenses de location sont les dépenses courantes et les dépenses en capital.

Les dépenses déductibles sont énumérées ci-dessous.

  • Publicité : les dépenses engagées pour annoncer que votre bien de location est à louer.
  • Assurances : uniquement les primes payées dans l’année courante pour assurer votre bien de location sont déductibles. Si votre police prévoit une assurance pour plusieurs années, déduisez la partie des primes qui vise l’année en question.
  • Frais juridiques : uniquement les frais afférents à la préparation d’un acte de bail ou à la perception des loyers impayés; ceux engagés au moment de l’achat du bien de location ne sont pas déductibles.
  • Frais comptables : les frais afférents aux services de tenue comptable, à la vérification de vos registres et à la production des états financiers ainsi que les frais engagés pour obtenir des conseils et de l’aide en vue de préparer votre déclaration de revenus et toute déclaration de renseignements qui s’y rapporte, comme les déclarations de la TPS/TVH et de renseignements sur la paie.
  • Réparations et entretien : les dépenses admissibles doivent découler des travaux de réparation du bien visant à gagner un revenu de location, notamment les coûts de la main-d’œuvre et du matériel. Toutefois, vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail.
  • Frais de gestion et d’administration : les sommes payées à une personne ou à une entreprise pour gérer votre propriété, et les sommes payées ou à payer à des agents chargés de percevoir des loyers ou de trouver de nouveaux locataires.
  • Frais de bureau : cette catégorie comprend les petits articles comme les stylos à bille, les crayons, les trombones, la papeterie et les timbres.
  • Dépenses payées d’avance : elles doivent être déduites dans la déclaration de l’année au cours de laquelle vous recevez le service.
  • Impôts fonciers : uniquement pour les périodes durant lesquelles le bien de location était à louer.
  • Salaires, traitements et avantages (y compris les cotisations de l’employeur) : les sommes payées ou à payer aux concierges, au personnel d’entretien et aux autres employés chargés de s’occuper de votre bien de location. Par exemple : les cotisations au Régime de pensions du Canada (RPC) ou au Régime de rentes du Québec (RRQ), les prestations d’assurance-emploi et les indemnités pour accidents du travail.  Toutefois, la valeur attribuée aux services que vous accomplissez vous-même n’est pas un montant déductible.  Le montant des primes d’assurance maladie, d’assurance accident, d’assurance invalidité ou d’un régime d’assurance de sécurité du revenu que vous avez versé pour vos employés est admissible à une déduction.
  • Frais de déplacement : les frais engagés pour percevoir les loyers, superviser des travaux de réparation et administrer des biens sont admissibles. Ils comprennent les dépenses engagées pour vous rendre à votre bien de location, mais excluent les frais de repas et d’hébergement engagés en cours de route, que ce soit à l’aller ou au retour.
  • Services publics : le gaz, le mazout, l’électricité, le chauffage, l’eau et la câblodistribution si votre entente de location précise que vous payez pour ces services.

Déclaration d’un revenu d’entreprise en tant que travailleur autonome

Si votre bien de location est considéré comme une entreprise, vous devez déclarer vos revenus à l’ARC en tant que travailleur autonome en remplissant le formulaire T2125 – État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale et en le soumettant avec votre déclaration de revenus. Un formulaire doit être rempli pour chaque entreprise faisant l’objet d’une déclaration, mais si vous possédez plusieurs biens de location, ils ne sont pas considérés comme des entreprises distinctes. Ils forment un ensemble constituant votre entreprise de location.

Le formulaire T2125 sert à déclarer le revenu tiré de biens de location et toutes les dépenses déductibles engagées dans le cadre de l’exploitation de cette entreprise. En tant que propriétaire d’une petite entreprise, vous pourriez également avoir le droit de déduire les frais relatifs à un bureau à domicile. Cependant, si vous déclarez uniquement les revenus tirés de biens de location, vous ne pouvez pas déduire ces frais.

Frais de bureau à domicile

Pour être admissible à une déduction, vous devez faire de votre bureau à domicile votre principal lieu d’affaires ou l’utiliser exclusivement pour travailler et y rencontrer des clients de façon régulière. Par exemple, si vous disposez d’un bureau à domicile, mais que vous passez la majorité de votre temps à l’extérieur du bureau pour assurer l’entretien du bien, votre bureau à domicile n’est pas votre principal lieu d’affaires. Votre bureau ne répond donc pas au premier critère d’admissibilité.

Toutefois, si vous utilisez cet espace uniquement pour gagner un revenu d’emploi (jamais à des fins personnelles) et que vous y rencontrez des locataires potentiels chaque semaine, il répond au deuxième critère. Vous pouvez donc demander la déduction pour frais de bureau à domicile.

Dépenses courantes et en capital

Les dépenses courantes sont habituellement effectuées sur une base régulière (p. ex., les coûts liés à la peinture), par opposition aux dépenses en capital, qui procurent généralement un avantage à long terme, comme les rénovations qui prolongent la durée d’utilisation du bien ou l’améliorent au-delà de son état initial. Ces dépenses sont déductibles, mais plutôt que de les déclarer dans l’année où elles ont été engagées, vous pouvez les amortir sur leur durée de vie prévue, conformément aux lignes directrices de l’ARC. La déduction annuelle est connue sous le nom de déduction pour amortissement (DPA).

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