Par Robin Taub, CPA, CA, Experte en impôt
Bon nombre de Canadiens choisissent de faire fructifier leur argent en détenant et louant des biens immobiliers, que ce soit une maison, un immeuble à logements ou un immeuble à bureaux. Les lignes directrices suivantes visent les propriétaires qui tirent un revenu de la location de biens. (Si vous ne savez pas si votre revenu de location est un revenu tiré de biens ou un revenu tiré d’une entreprise, l’Agence du revenu du Canada peut vous fournir plus de renseignements.
1. Calcul du revenu net de location
Le revenu net de location gagné dans l’année civile est déclaré dans le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles. Le calcul du revenu de location net se calcule en déduisant les dépenses et la déduction pour amortissement (DPA) pour bien de location de vos revenus de loyers bruts.
Exemples de dépenses déductibles :
- Publicité
- Assurances
- Intérêts
- Frais comptables, juridiques et autres honoraires professionnels
- Frais de gestion et d’administration
- Entretien et réparation
- Salaires, traitements et avantages
- Impôts fonciers
- Frais de voyage
- Services publics
- Dépenses relatives aux véhicules à moteur
- Frais de bureau et autres dépenses
Vous ne pouvez pas déduire le coût d’un bien amortissable, comme un immeuble, des meubles ou de l’équipement, de votre revenu de location. Il doit être capitalisé et amorti sur une période de temps. Le montant que vous pouvez amortir (déprécier) aux fins de l’impôt sur le revenu est appelé déduction pour amortissement (DPA). Il existe des catégories et des taux spécifiques associés aux différents types de biens amortissables. Par exemple, les immeubles qui font partie de la catégorie 1 sont amortis selon la méthode de valeur résiduelle (coût en capital du bien moins la DPA demandée les années précédentes) à un taux annuel de 4 %.
Lorsque vous achetez un bien, vous devez calculer la partie du prix initial qui s’applique au terrain et celle qui s’applique à l’immeuble (ou à d’autres biens amortissables comme l’équipement). Le terrain n’est pas un bien amortissable. Donc, aucune DPA ne peut être demandée
2. Traitement fiscal des pertes locatives
Vous décidez du montant de la DPA à demander, de zéro au montant maximal permis pour l’année d’imposition. Par contre, la DPA ne peut être demandée que dans la mesure où elle réduit votre revenu net de location à zéro. Elle ne peut servir à créer ou augmenter une perte locative. Si vous avez des pertes locatives (parce que vos dépenses déductibles, sans la DPA, dépassent votre revenu brut de location), ils peuvent généralement être utilisés pour réduire le revenu provenant d’autres sources (comme le revenu d’emploi.)
3. Vente d’un bien
Lorsque vous vendez votre bien de location, vous devrez une fois de plus répartir le coût de vente total entre le terrain et l’immeuble. La différence entre le produit du terrain et son coût initial est un gain en capital si elle est positive (ou une perte en capital si elle est négative), dont la moitié seulement est assujettie à l’impôt.
Si la DPA a été demandée contre l’immeuble, et que le prix de vente de l’immeuble est supérieur à la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) au moment de la vente, cela peut donner lieu à une récupération de la DPA. Comme l’immeuble ne s’est pas réellement déprécié, vous devrez donc rembourser en tout ou en partie la DPA demandée les années précédentes. Si le prix de vente est supérieur au coût d’achat initial de l’immeuble, vous réaliserez également un gain en capital, dont la moitié seulement est assujettie à l’impôt.
Par contre, si le prix de vente est inférieur à la FNACC, la différence sera une perte finale (en supposant qu’il s’agit du seul bien dans cette catégorie d’amortissement). Une perte finale peut servir à compenser d’autres formes de revenu, comme les revenus d’entreprise ou de biens. Vous ne pouvez pas déduire de perte en capital sur un bien amortissable.
