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Considérations fiscales pour les hôtes Airbnb

De plus en plus de Canadiens se ruent sur le marché de la location à court terme où ils louent leur maison, condo ou chalet sur des sites comme Airbnb afin de gagner un revenu supplémentaire. Gagner un revenu supplémentaire est toujours une bonne chose, mais vous savez ce qui cloche? C’est de ne pas déclarer ce revenu. Pour de nombreuses raisons, la plus évidente étant qu’un service comme Airbnb est public et peut être trouvé facilement, le fait de ne pas déclarer ce revenu n’est pas permis et est considéré comme une fraude fiscale.

Cela dit, vous avez été avisé que lorsque vous gagnez un revenu par l’intermédiaire d’Airbnb, vous voudrez non seulement déclarer ce revenu, mais également connaître les déductions auxquelles vous pouvez prétendre, puis les demander pour réduire le montant de l’impôt que vous devrez payer.

Pour être clair, Airbnb ne partage pas vos renseignements fiscaux avec l’ARC.  Ce serait une violation de la vie privée. Si, toutefois, l’ARC demande à Airbnb des renseignements vous concernant, Airbnb est légalement tenue de les lui fournir.

En quoi consiste le revenu?

Le revenu tiré de la location de votre maison, de votre condo ou de votre chalet est un revenu locatif brut qui doit être déclaré dans votre déclaration de revenus canadienne (T1).  Vous avez également le droit de déduire les dépenses liées au revenu dans votre déclaration à titre de déduction fiscale.

Aux fins de l’impôt sur le revenu, une distinction est faite entre le revenu tiré de biens et le revenu tiré d’une entreprise, et il n’est pas toujours facile de déterminer quelle classification s’applique à votre revenu de location. Selon l’Agence du revenu du Canada (ARC), la détermination est faite selon le nombre et les types de services que vous fournissez à vos locataires.

On considère généralement que vous gagnez un revenu de location lorsque vous louez un espace et fournissez des services de base comme le chauffage, l’électricité, le stationnement et la buanderie. Dans ce cas, le revenu que vous gagnez sera considéré comme un revenu de location et doit être déclaré sur le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles), ou si vous utilisez TurboImpôt, assurez-vous de bien répondre aux questions liées à la location d’un bien immobilier et de laisser le logiciel s’occuper des déductions admissibles et effectuer les calculs en arrière-plan.

Si, en revanche, vous agissez davantage à titre d’un café-couette et fournissez des services supplémentaires à vos clients, tels que le nettoyage, la sécurité et les repas, vous serez probablement considéré comme exploitant une entreprise.  Le revenu gagné devra être déclaré comme revenu d’entreprise dans votre déclaration de revenus personnelle, ce qui signifie que vous devez remplir le formulaire T2125, État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale, mais encore une fois, TurboImpôt s’occupe de tout cela pour vous lorsque vous utilisez le logiciel.

En fin de compte, plus vous fournissez de services en tant qu’hôte, plus il est probable que votre activité de location soit considérée comme une entreprise, ce qui est très bien, car cela signifie que vous pouvez demander davantage de déductions pour compenser ce revenu de travailleur indépendant.

Dois-je facturer la TPS/TVH?

Vos revenus de location Airbnb peuvent être soumis à la TPS/TVH car les locations de logement à court terme pour des périodes inférieures à 30 jours consécutifs sont taxables aux fins de la TPS/TVH. Les locations résidentielles à long terme, en revanche, sont exemptées de la TPS/TVH.

Si les revenus de location à court terme (plus les revenus de toute autre activité commerciale que vous pourriez avoir) dépassent 30 000 $ sur une période de 12 mois, vous devez vous inscrire à la TPS/TVH et la percevoir sur ces revenus.

Si vous approchez de ce seuil, prenez également le temps de déterminer si une taxe de vente provinciale ou un autre impôt municipal s’applique aux locations de logements à court terme.

Comment demander les dépenses liées à un Airbnb?

Le traitement fiscal des dépenses que vous engagez en tant qu’hôte Airbnb peut varier selon que la dépense est considérée comme une dépense courante ou une dépense en capital.

  • Les dépenses courantessont des dépenses en cours, comme l’électricité, ou celles qui ne fournissent pas un avantage à long terme.
  • Les dépenses en capitalprocurent généralement un avantage à long terme.

Les rénovations ou réparations effectuées dans votre maison pour la rendre convenable à la location et qui prolongent la durée d’utilisation de votre bien ou de l’améliorer au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital.

Dépenses courantes

Vous pouvez demander une partie proportionnelle de plusieurs dépenses courantes lorsque vous louez votre maison par l’intermédiaire d’Airbnb. Ces dépenses comprennent :

  • Intérêts hypothécaires
  • Impôts fonciers
  • Services publics
  • Entretien (comme la peinture ou l’entretien ménager de l’espace locatif)
  • Assurance immobilière

Si vous gagnez des revenus locatifs d’une unité en copropriété, vous pouvez également déduire les frais de copropriété correspondant à votre part des frais d’entretien, de réparation et autres dépenses courantes de la propriété commune.

N’oubliez pas que vous ne pouvez pas déduire la taxe sur les transferts fonciers, les paiements du capital de l’hypothèque ou la valeur de votre propre travail.

Calcul de vos dépenses courantes

Si vous louez l’intégralité de votre maison, vous devez calculer le nombre de semaines ou de jours de l’année où vous avez hébergé des invités sous forme de pourcentage du temps total de l’année pendant laquelle vous étiez propriétaire de la maison. Vous devez ensuite utiliser ce pourcentage pour calculer proportionnellement vos coûts. Par exemple, si vous louiez votre maison en novembre et en décembre, alors que vous passiez vos vacances en Floride, vous auriez alors le droit de réclamer environ 17 % (61/365 ou 2/12) des dépenses admissibles.

Lorsque vous louez une partie de votre maison, vous pouvez déduire seulement les dépenses qui se rapportent à l’espace loué. Reprenons l’exemple ci-dessus, si vous décidez de louer une superficie de 139,36 mètres carrés (1 500 pieds carrés) de votre maison de 278,70 mètres carrés (3 000 pieds carrés) pendant que vous vous dirigiez vers le sud, vous auriez le droit de déduire 50 % (139,36/278,70) des dépenses déjà calculées à 17 %. N’oubliez pas que vous pouvez également calculer les dépenses admissibles à l’aide du nombre de pièces que vous louez dans votre maison.

Puis-je récupérer la TPS/TVH?

Si vous êtes inscrit à la TPS/TVH et déclarez le revenu de location gagné, vous avez le droit de récupérer la TPS/TVH payée sur certains frais d’exploitation, tels que :

  • Frais de renvoi à un site Web
  • Publicité
  • Frais de maintenance et d’entretien ménager

Dépenses en capital

Contrairement aux dépenses courantes indiquées ci-dessus, les dépenses en capital ne peuvent être déduites en une seule fois. Elles doivent être déduites sur une période de plusieurs années au moyen de la déduction pour amortissement (DPA). La DPA, ou l’amortissement, peut faire l’objet d’une réclamation selon le type de bien locatif que vous possédez et la date à laquelle vous l’avez acquis.  En d’autres termes, vous pouvez déduire un pourcentage du coût de la propriété sur une période de plusieurs années.  Selon l’utilisation de la location de la maison, vous pourriez avoir le droit de récupérer tout ou une partie de la TPS/TVH payée sur vos dépenses en capital.

Mise en garde : Location et répercussions fiscales à long terme

Les décisions prises concernant un bien locatif peuvent entraîner des résultats surprenants pour les décennies à venir, par exemple :

  • Si vous demandez une DPA pour votre maison, vous ne pourrez pas réclamer l’exemption pour résidence principale lorsque vous la vendrez.
  • Lorsque vous commencez à louer un bien personnel, plus que de façon fortuite ou occasionnelle, vous êtes réputé avoir modifié l’utilisation de ce bien aux fins de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, vous devez tenir compte d’importantes conséquences fiscales.
  • Il y a aussi des conséquences importantes sur la TPS/TVH qui peuvent survenir si vous louez votre maison.

Si votre maison est louée 90 % du temps ou plus, pour des périodes de location inférieures à 60 jours, cette propriété peut perdre son statut de « complexe résidentiel ».  Si cela se produit, toute vente ultérieure de cette propriété devient assujettie à la TPS/TVH, ce qui peut surprendre les acheteurs éventuels qui ne s’attendaient probablement pas à payer la TPS/TVH sur cet achat.

Si vous décidez ultérieurement de cesser de louer le bien ou de le louer à un prix inférieur au seuil, le bien reprend alors son statut de résidence personnelle (ou de location à long terme exonérée), mais vous devrez payer la TPS/TVH à l’ARC en fonction de la juste valeur marchande de la maison au moment où elle redevient un complexe résidentiel.

Tenue des registres comptables

Bien que la location de votre maison puisse sembler un moyen facile de générer un revenu supplémentaire, la décision de devenir hôte doit être bien réfléchie et inclure une bonne compréhension des incidences fiscales. Elle doit aussi tenir compte de la responsabilité de conserver les registres comptables adéquats.

Vous devrez tenir des registres détaillés de tous les revenus de location gagnés au cours de l’année ainsi que des pièces justificatives pour toutes les dépenses engagées.  Tenir un calendrier de location est également utile pour indiquer le nombre de jours de location de la propriété par rapport au nombre de jours où vous y habitez ou que celle-ci demeure inoccupée.  Vous pouvez justifier vos achats et vos dépenses d’exploitation à l’aide de documents justificatifs comme des factures, reçus et contrats.