La propriété d’un bien immobilier et le revenu de location qu’on en tire peuvent aller d’un appartement en sous-sol aux complexes à logements multiples, et on rencontre souvent des équipes de conjoints propriétaires. Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier avec votre conjoint, il s’agira le plus souvent d’une copropriété ou, dans certains cas, d’une société de personnes. Dans les deux cas, le revenu de location gagné a une incidence particulière sur votre déclaration de revenus. Le fait de comprendre les différences entre une société de personne et une autre forme d’entreprise vous donnera une idée plus claire de vos options.

Que vous soyez locateur en tant qu'entreprise ou pour payer les factures, vous devez déclarer les revenus de location.

Que vous soyez locateur en tant qu’entreprise ou pour payer les factures, vous devez déclarer les revenus de location.

Propriété

« Dans la plupart des cas, lorsqu’un couple possède un bien immobilier locatif, ils agissent en tant que copropriétaires, constate Stewart Howe, comptable à Kitchener (Ontario). La condition qui détermine le plus souvent la nature de la relation d’affaires des membres d’un couple est la taille de l’entreprise de location. »

Si vous êtes copropriétaire d’un bien avec votre conjoint, il est imposant de connaître les crédits et les déductions dont vous pouvez bénéficier. Les locateurs disposent de déductions particulières pour leurs dépenses. ImpôtRapide peut vous guider tout au long du processus de production de vos déclarations et faciliter la tâche de déterminer les déductions qui sont à votre portée.

Si vous êtes copropriétaire, vous devez déterminer si une société de personnes existe. À elle seule, la copropriété ne constitue pas une société de personnes. Prenez donc soin de vérifier les lois pertinentes pour votre province ou votre territoire. Vois pouvez aussi consulter le bulletin d’interprétation IT-90, Qu’est-ce qu’une société? Si vous êtes dans cette catégorie, vous pourriez devoir produire un feuillet T5013, État des revenus d’une société de personnes, tout dépendant de votre revenu et de vos actifs. Que vous soyez un copropriétaire ou un associé, vous devez indiquer la partie personnelle de toutes les dépenses de chacun des copropriétaires ou des associés.

Revenus de location contre revenus d’entreprise

Les services que vous fournissez pour gagner votre revenu d’entreprise n’ont pas d’impact sur la copropriété, mais ils en ont un sur la manière dont vous et votre conjoint déclarez les revenus gagnés avec un bien immobilier locatif. Si vous ne fournissez que les services de base pour le bien loué, par exemple le chauffage, l’éclairage, le stationnement et les installations de buanderie, vous avez un revenu de location. Lorsque les services s’étendent en dehors de cette liste – s’ils comprennent des services de nettoyage, les repas ou la sécurité, par exemple – vous exploitez une entreprise dont la location n’est qu’une partie des activités. En général, plus vous ajoutez de services pour votre locataire, et plus il est probable que l’Agence du revenu du Canada (ARC) va considérer votre location comme une entreprise.

Dépenses courantes ou en capital

Lorsque la période de l’impôt approche pour votre conjoint et vous, il est important de regrouper en catégories les dépenses associées à votre bien locatif. L’argent que vous dépensez pour l’entretien de l’entreprise et du bien peut être réparti en deux grandes catégories, les dépenses courantes et les dépenses en capital.

La façon la plus rapide de classifier une dépense est de prendre en considération son impact. Les dépenses courantes sont des choses « pour aujourd’hui » qui peuvent se répéter fréquemment, comme peindre une maison. Les dépenses en capital rehaussent la valeur d’une maison à long terme. Un exemple serait la pose de clins de vinyle. Les dépenses courantes sont un coût nécessaire pour gagner un revenu de location, et elles peuvent être déduites tous les ans. Les dépenses en capital ajoutent généralement une valeur durable au bien. On amortit donc ces dépenses sur plusieurs années. Un certain nombre de facteurs tels que la date à laquelle vous avez acquis le bien immobilier déterminent la déduction pour amortissement à laquelle vous avez droit. Consultez donc le site de l’ARC pour connaître les différentes catégories.

Résidence principale et location

Lorsque vous louez à quelqu’un d’autre une partie de la maison dans laquelle vous vivez, l’ARC peut juger que vous avez modifié l’utilisation de votre maison. Ce n’est pas un problème si les pièces louées constituent une petite partie de la maison, qu’aucune modification n’a été apportée à la structure pour créer l’unité locative et que vous n’amortissez pas la partie louée en tant que dépense d’entreprise. Il y a même certains avantages fiscaux associés à votre résidence principale quand vient le temps de la vendre. Le fait de respecter les conditions ci-dessus montre que vous êtes un propriétaire de maison ordinaire qui essaie de réduire le coût de son logement. Mais si vous louez une partie de la maison dans laquelle vous vivez, vous ne pouvez demander de déductions que pour la partie des dépenses qui se rapportent à la partie louée.

Références et ressources

Crédits photo

  • Ridofranz/iStock/Getty Images