Astuces et conseils, Habitation

Impôts dans le cadre de l’achat et de la revente rapide de maisons

Si vous avez déjà regardé une émission de téléréalité sur la vente précipitée de maisons, il est difficile de ne pas être impressionné par les profits énormes que les gens déclarent. Qui ne voudrait pas acheter une maison à rénover et la revendre pour faire un gain important? Avant d’acheter cette maison au bout de la rue qui a « un énorme potentiel », vous devez d’abord tenir compte des répercussions fiscales qui s’y rattachent.

On parle de revente précipitée de propriétés lorsqu’une personne, ce peut être un agent immobilier, achète et revend une maison dans un court laps de temps pour réaliser un profit. Cette opération consiste également en l’achat et la revente d’une propriété avant sa vente officielle ou sa construction – un processus appelé « vente avec cession de créance hypothécaire », mais parfois aussi connu sous le nom de « revente fantôme ».

Gain en capital par rapport au revenu d’entreprise

La principale différence entre les bénéfices d’un bien et les profits d’entreprise est le taux d’imposition à payer. Si la vente d’un bien est réputée comme étant de nature capitale, seulement 50 % des gains sont déclarés dans votre déclaration de revenus T1 générale comme revenu à la ligne 12700 – Gains en capital. Toutefois, si la vente est considérée comme faisant partie d’une entreprise, vous devez remplir le formulaire T2125 – État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale et la totalité du bénéfice net est imposable.

Supposons que vous achetez ce petit bungalow au coin de la rue dans l’intention de le revendre pour faire un profit considérable. En quelques semaines à peine, vous avez transformé ce projet idéal pour bricoleurs en une maison de rêve. Selon votre courtier immobilier, vous gagnerez 20 000 $ si la maison est vendue avant la date de votre prochain paiement bancaire. En raison des circonstances liées à l’achat et à la vente, l’Agence du revenu du Canada (ARC) traitera probablement ces 20 000 $ comme un revenu d’entreprise et assujettira la totalité du montant à l’impôt.

Si vous aviez acheté la même maison en tant que bien de location, vos profits découlant d’une vente éventuelle seraient probablement considérés comme des gains en capital. Bien que le revenu de location que vous en avez tiré joue un rôle dans le calcul de l’impôt, vous ne seriez imposé qu’au taux de 50 %. La différence est l’intention. Si vous achetez un bien dans l’intention d’en tirer un profit, il est habituellement considéré comme un revenu d’entreprise. Si votre intention est de faire en sorte que le bien génère un revenu permanent, il est habituellement considéré comme étant un capital.

L’intention n’est pas le seul facteur dont l’ARC tient compte lorsqu’il s’agit de déterminer s’il s’agit d’un capital ou d’un revenu d’entreprise. Le nombre de biens que vous avez vendus, le temps écoulé entre l’achat et la vente et la nature des rénovations sont également pris en compte.

La propriété n’est-elle pas exonérée d’impôt si j’y vis?

Si vous vendez votre maison, vous êtes généralement exonérée d’impôt sur les gains en capital s’il s’agissait de votre résidence principale. Lorsque la revente précipitée de maison est devenue populaire, de nombreuses personnes ont profité de cette règle, croyant qu’elles déjouaient l’ARC en évitant d’éventuelles répercussions fiscales. Elles ont déclaré que la maison à rénover était leur résidence principale pendant la période de rénovation. Une fois la propriété vendue, ils ont simplement changé leur adresse pour la nouvelle maison à rénover.

Il n’a pas fallu beaucoup de temps avant que l’ARC ne mette fin à cette pratique en imposant des exigences plus strictes pour la désignation de résidence principale. Encore une fois, l’intention au moment de l’achat, le nombre d’achats et de ventes et le temps écoulé entre les désignations de résidence principale sont tous pris en compte au moment de déterminer l’exemption. L’ARC prend des mesures pour régler les cas d’inobservation dans le secteur immobilier et pour veiller à ce que l’exonération fiscale pour résidence principale ne soit demandée que par les personnes qui y sont admissibles. En plus de l’impôt dû sur la vente, vous pourriez également faire l’objet de pénalités si vous ne déclarez pas vos profits correctement.

Ce lien de l’ARC contient plus de renseignements : Revente précipitée de maisons ou de condominiums? Connaissez vos obligations fiscales

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