Produire une déclaration avec des revenus de location

Voulez-vous vous débarrasser plus vite de votre prêt hypothécaire? Louer une partie de votre domicile peut être un excellent moyen de réduire votre prêt hypothécaire. Avant de soumettre votre déclaration, vous devez déterminer si le loyer qui vous est versé est un revenu de location ou d’entreprise. S’il s’agit d’un revenu de location, vous devez remplir le formulaire d’impôt T776 : État des loyers de biens immeubles. Il est important de conserver une copie des pièces justificatives afin de pouvoir déduire les dépenses qui vous aideront à compenser votre revenu de location.

Revenus de location contre revenus d’entreprise

Avant de produire votre déclaration de revenus, vous devez déterminer si votre revenu de location est considéré comme tel ou comme un revenu d’entreprise. Plus vous fournissez de services à vos locataires, plus ce revenu sera susceptible d’être considéré un revenu d’entreprise. Dans la plupart des cas, votre revenu sera considéré comme un revenu de location si vous louez une partie de votre bien à des locataires auxquels vous fournissez uniquement des services de base, tels que des installation de buanderie, une place de stationnement ainsi que les services publics. Si vous fournissez d’autres services, par exemple de nettoyage et de restauration, ce revenu sera plus probablement considéré comme un revenu d’entreprise. En quoi est-ce important? Les revenus d’entreprise sont assujettis aux cotisations du Régime de pensions du Canada, mais pas les revenus de location. Autre différence majeure, la date limite de production : si vous avez des revenus d’entreprise, la date limite de production sera repoussée au 15 juin, alors qu’elle est fixée au 30 avril pour les revenus de location (quelle que soit la structure, c.-à-d. que vous soyez seul propriétaire ou associé dans une société de personnes).

En quoi la structure de propriété est-elle importante

Tenez compte de la structure de propriété avant de déduire un revenu de location. Si vous êtes propriétaire unique, produire votre déclaration de revenus est facile : il vous suffit de déclarer tous les revenus de location. En revanche, si la propriété est partagée avec un conjoint ou un partenaire commercial par exemple, vous êtes considéré comme un copropriétaire. Si vous êtes copropriétaire, vous devez déduire votre partie du revenu de location comme convenu au préalable avec l’autre copropriétaire. Être copropriétaire ne signifie pas nécessairement être associé. En tant que copropriétaire, il est important de déterminer si vous êtes considéré comme un associé aux fins de l’impôt sur le revenu. L’Agence du revenu du Canada définit une société de personnes comme « le rapport qui existe entre deux ou plusieurs personnes qui exploitent une entreprise en commun (avec ou sans entente écrite) pour en tirer un bénéfice. S’il n’y a pas d’entreprise en commun, il n’y a pas de société de personnes. »

Dépenses de location

En tant que propriétaire d’un bien en location, vous pouvez déduire les frais engagés, dans la mesure où ils sont considérés comme raisonnables. Il existe deux types principaux de dépenses : les dépenses courantes et les dépenses en capital. L’ARC définit une dépense courante comme une dépense « habituellement à refaire après une courte période. Par exemple, les frais de peinture des façades extérieures d’un bâtiment en bois constituent une dépense courante. » De même, l’ARC définit une dépense en capital comme une dépense qui « procure généralement un avantage de longue durée. Par exemple, les frais de pose d’un revêtement en vinyle sur les murs extérieurs d’un bâtiment en bois constituent une dépense en capital. » Les exemples les plus fréquents de dépenses courantes comprennent l’assurance, les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les services publics.

Louer une partie d’une résidence

Si vous louez une partie de votre résidence principale, vous pouvez déduire uniquement le pourcentage des dépenses attribué à l’espace loué. Sachez également que la déduction pour amortissement (DPA), dont le montant est calculé en fonction de l’amortissement d’un bien, est une déduction admissible, même si la plupart des experts fiscaux s’accordent à dire qu’il est préférable de l’exclure, en raison des incidences en matière de gain en capital en cas de vente de votre bien.

Pertes de location

Les pertes de location peuvent être dues à de nombreux facteurs, comme un loyer impayé. Si les frais engagés pour votre bien en location dépassent les revenus, vous pouvez alors déduire une perte de location. Vous pouvez déduire votre perte de location non seulement de votre revenu de location, mais aussi d’autres sources de revenus. Enfin, la DPA ne peut générer de perte déductible ni augmenter une perte existante.