Non seulement la location d’un bien immobilier peut mettre de l’argent dans vos poches, elle offre également un avantage fiscal. Vous pourrez déduire les dépenses de votre bien de location de votre revenu sur votre déclaration de revenus canadienne.
Avant de remplir l’État des loyers de biens immeubles, qui fait partie de la déclaration de revenus T1, vous aurez besoin de ce qui suit : tous vos reçus de dépenses et des connaissances de base des deux types de dépenses que vous pourriez réclamer à titre de propriétaire.
Dépenses courantes et dépenses en capital
La façon la plus facile de se rappeler la différence entre ces deux types de dépenses est de faire la distinction entre la durée de leurs avantages. Les dépenses courantes (également connues sous le nom de dépenses de fonctionnement) sont des dépenses récurrentes qui procurent un avantage à court terme tandis que l’avantage des dépenses en capital s’étend sur plusieurs années.
Si vous faites nettoyer les gouttières ou faites peinturer l’extérieur de l’immeuble de location, ce sont des dépenses courantes. Toutefois, si vous remplacez la cuisinière ou que vous faites installer de nouvelles fenêtres, il s’agit de dépenses en capital possibles.
Conseil judicieux : Remarquez que nous parlons toujours de faire « faire » quelque chose. C’est parce que vous ne pouvez pas déduire votre propre main d’œuvre, seulement celle des autres.)
Du point de vue fiscal, la principale différence entre les dépenses courantes et les dépenses en capital est la façon de les réclamer. Vous pouvez réclamer toutes vos dépenses courantes « tout de suite » pour ainsi dire; par exemple, si vous payez quelqu’un 112 $ pour nettoyer les gouttières du bien de location, vous réclamez le montant en entier.
Dépenses en capital et déduction pour amortissement
En revanche, les dépenses en capital ne peuvent pas être réclamées en un bloc. Vous devez plutôt déduire le coût sur une période de temps étant donné que pour la Déduction pour amortissement (DPA), les dépenses en capital sont des biens que vous amortissez sur une période de temps. J’ai acheté une nouvelle cuisinière pour ma propriété de location et j’ai payé 2 400 $. Je peux déduire seulement une partie du coût la première année et je déduirai le reste sur ma déclaration de revenus sur une période d’années.
Quel montant puis-je déduire? Cela dépend de la catégorie à laquelle appartient ce bien selon l’Agence du revenu du Canada. Les appareils ménagers relèvent de la catégorie 8 et ils ont un taux de DPA de 20 %.
Cependant, en raison de la règle de la demie-année qui stipule que, dans l’année où vous acquérez ou faites un ajout à un bien de location, vous ne pouvez demander la déduction pour amortissement sur une moitié de vos ajouts nets dans une catégorie particulière. Donc, je pourrai seulement demander la DPA sur la moitié du coût de la cuisinière au cours de l’année où j’ai fait l’achat, soit 1 200 $. Puis, en appliquant le taux de DPA de la catégorie 8, ma DPA dans la première année serait de 240 $. Au cours des années suivantes, je déduirais le reste du coût de la cuisinière selon les règles de la DPA.
Vous trouverez plus de détails au sujet des catégories de la DPA et comment faire les calculs au chapitre 3 du T4036 – Revenus de location (Agence du revenu du Canada).
Vous devez être particulièrement conscient de la différence entre les deux types de dépenses lorsque vous vous apprêtez à vendre votre propriété locative. « Les réparations que vous faites pour la vente d’un bien, ou comme condition de cette vente, sont des dépenses en capital. Toutefois, il s’agit de dépenses courantes si les réparations devaient être faites de toute façon et si vous avez décidé de vendre le bien pendant ou après les réparations. » (Agence de revenu du Canada).
Est-ce une dépense courante ou une dépense en capital?
Que faire pour déterminer si une rénovation est une dépense courante ou une dépense en capital? Mise en garde de l’Agence du revenu du Canada : « l’augmentation de la valeur marchande d’une propriété en raison d’une dépense n’est pas un facteur important pour déterminer si la dépense est une dépense courante ou une dépense en capital. » Si vous avez des difficultés à décider, vous devez considérer les quatre questions suivantes sous forme de tableau pratique avec des détails (T4036 – Revenus de location).
- La dépense procure-t-elle un avantage durable?
- La dépense vise-t-elle l’entretien ou l’amélioration de votre bien?
- La dépense s’applique-t-elle à une partie d’un bien ou à un bien distinct?
- Quelle est la valeur de la dépense?
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