Auparavant, j’ai parlé des deux types de dépenses que vous pouvez déduire d’un bien de location, soit les dépenses courantes et les dépenses en capital, et de la manière de les différencier.
Le moment est venu d’identifier de manière spécifique ce que vous pouvez déduire et ce que vous ne pouvez pas déduire de vos impôts. Les dépenses en capital.
Dépenses en capital que vous ne pouvez pas déduire
Ces dernières représentent des coûts que vous déduisez sur pluisieurs années en fonction des règlements de la déduction pour amortissement (T4036 – Revenus de location).
Les dépenses en capital associées à l’achat de votre propriété peuvent être réclamées, soit :
- le prix d’achat de la propriété louée et
- les frais juridiques et les autres frais liés à l’achat du bien.
Si vous louez des meubles et de l’équipement avec la propriété, ce coût est également une dépense en capital.
Généralement, toute rénovation ou réparation que vous apportez à votre bien de location et qui augmente la durée de vie de votre propriété ou améliore sa condition originale peut être déduite comme dépense en capital.
Les coûts en capital peuvent également être réclamés pour les réparations que vous faites à votre propriété parce que vous voulez la vendre, à condition que vous fassiez les réparations après avoir décidé de vendre. (Dans le cas contraire, les réparations sont considérées comme des dépenses courantes.)
Le coût de préparer votre propriété pour la location
Si vous achetez un immeuble plus vieux qui doit être réparé ou rénové avant que vous puissiez le louer, le coût de ce travail est un coût en capital.
Et généralement, les rénovations et les réparations qui procurent un avantage durable , qui améliorent un bien au-delà de son état initial (Agence du revenu du Canada) sont admissibles comme des dépenses en capital.
Toutefois, vos coûts accessoires pendant la construction ou les rénovations de votre bien locatif pour améliorer son état en tant que bien locatif ne ne sont pas.
Les coûts accessoires sont des dépenses comme
- les intérêts
- les frais juridiques
- les frais comptables
- les impôts fonciers
et sont soit ajoutés au coût de l’immeuble ou déduits comme des dépenses courantes si :
- les dépenses se rapportent à la période de construction, de rénovation ou de transformation du bâtiment;
- les dépenses se rapportent seulement à la construction, rénovation ou transformation du bâtiment (Agence du revenu du Canada).
(L’Agence du revenu du Canada considère que la période de construction, de rénovation ou de transformation du bâtiment est terminée à la date où les travaux sont finis ou à la date où vous louez au moins 90 $ de l’édifice.)
Si vos coûts accessoires répondent à ces exigences et si vous les déduisez comme des dépenses courantes, n’oubliez pas que le montant des coûts accessoires que vous pouvez déduire est limité aux revenus de location que vous tirez de l’édifice.
Deux exceptions aux règles des dépenses en capital
Il y a toujours des exceptions dans les impôts!
1) Toute rénovation apportée à un bien de location existant pour accommoder des personnes handicapées.
L’Agence du revenu du Canada considère ce genre de modification à votre bien locatif une situation spéciale. Cela veut dire qu’au lieu de devoir additionner les coûts des rénovations pour accommoder des personnes handicapées au coût en capital de l’édifice et d’amortir le coût sur plusieurs années, vous pouvez déduire le coût des rénovations au complet dans l’année où vous encourez les dépenses. Bonnes nouvelles!
Les modifications admissibles pour une personne handicapée incluent :
- l’installation de dispositifs d’ouverture de portes à commande manuelle
- l’installation de dispositifs d’ouverture de portes à commande manuelle
- les modifications à une salle de bain, à un ascenseur ou à une porte.
(Le coût du matériel et des dispositifs comme les indicateurs visuels d’alarme en cas d’incendie et de dispositifs d’écoute pour les personnes atteintes d’une déficience auditive est également déductible en tant que dépense courante.)
2) Coûts d’aménagement paysager.
Vous pouvez déduire le coût de l’aménagement paysager autour de votre propriété seulement dans l’année où vous avez payé ces coûts.
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