Si vous avez des revenus de location à déclarer, vous pouvez déduire les dépenses à cet égard. Il est possible de déduire des dépenses raisonnables. Il peut s’agir de dépenses courantes ou en capital. Les autres dépenses sont exclues. Vous devez effectuer le suivi de vos dépenses par écrit et conserver vos reçus en lieu sûr dans l’éventualité où l’Agence du revenu du Canada (ARC) vous demande des pièces justificatives pour soutenir votre demande.

Dépenses courantes et dépenses en capital

Il existe deux types de dépense de base : les dépenses courantes et les dépenses en capital.

  • Les dépenses courantes correspondent aux coûts quotidiens engagés pendant l’année d’imposition pour le bien immobilier en location, et qui présentent une valeur à court terme. Cela comprend notamment les réparations mineures, l’entretien et les frais de publicité.
  • Les dépenses en capital sont des améliorations à l’immeuble qui en bonifient la valeur, comme une annexe permanente ou des rénovations structurales. Ces dépenses ne sont pas entièrement déductibles dans l’immédiat, mais étalées au fil du temps grâce à la déduction pour amortissement (DPA).

Charges payées d’avance

Les dépenses engagées d’avance, comme une prime d’assurance annuelle pour un bien de location, sont désignées comme des charges payées d’avance. La dépense courante qui peut faire l’objet d’une déduction est la portion de la prime qui couvre la période de location pour laquelle vous demandez une réduction fiscale.

Par exemple : Si votre prime d’assurance s’élève à 1 200 $ pour l’année, puis augmente à 1 400 $ au renouvellement de votre police en avril, votre calcul se fait comme suit :

  • 1 200 $ divisé par 12 = 100 $ par mois x 3 (janvier à mars) = 300 $ +
  • 1 400 $ divisé par 12 = 116,67 $ par mois x 9 (avril à décembre) = 1 050,03 $
  • La déduction totale pour l’année d’imposition est de 1 350,03 $.

Dépenses habituelles

Les dépenses qui font l’objet d’une déduction comprennent

  • les frais de publicité pour annoncer un bien de location;
  • les frais juridiques, comptables et les honoraires professionnels;
  • les frais d’entretien et de réparation, comme la peinture et la réparation d’électroménagers;
  • les frais de gestion payés à un tiers pour percevoir le loyer et faire des réparations;
  • l’impôt foncier, les services publics, l’assurance.

D’autres dépenses raisonnables reliées au bien de location sont aussi déductibles. Vous trouverez une liste exhaustive dans cet article de TurboImpôt : Déductions fiscales sur les biens de location.

Vous pouvez déduire les dépenses liées à l’usage d’un véhicule pourvu qu’elles soient raisonnables, nécessaires et justifiées par un reçu. En outre, des règles précises s’appliquent lorsque vous détenez un seul bien de location par rapport à plusieurs biens de location. Assurez-vous de connaître tous les règlements sur les impôts qui concernent votre situation personnelle.

Intérêts et frais

Vous ne pouvez déduire les intérêts que sur l’argent emprunté pour acheter ou améliorer des biens de location, ainsi que les intérêts que vous versez aux locataires sur un dépôt de location. Vous trouverez des renseignements supplémentaires sur la déduction des intérêts ici.

Si vous payez des frais pour réduire le taux d’intérêt d’une hypothèque, la déduction s’étend sur le reste de l’échéance originale du prêt. Par exemple, si l’hypothèque vient à terme après deux ans et que vous payez des frais pour réduire votre taux d’intérêt dans la deuxième année, il s’agit de charges payées d’avance à déduire pour le reste du prêt.

Dépenses non déductibles

De nombreuses dépenses liées aux revenus de location sont déductibles à titre de dépenses courantes. Or, l’ARC ne les accepte pas toutes. En voici des exemples :

  • Droits de mutation immobilière payés à l’achat de la propriété. Ceux-ci font partie du coût du bien immobilier et peuvent généralement être inclus dans le calcul de la déduction pour amortissement (DPA) de l’immeuble.
  • Vous ne pouvez pas déduire les remboursements de capital de l’hypothèque ou du prêt associé à un bien de location, ni les pénalités figurant sur votre avis de cotisation de l’ARC.
  • La valeur de votre propre main-d’œuvre n’est pas une dépense déductible.
  • Si vous vivez dans l’immeuble que vous louez, vous ne pouvez demander une déduction que pour la partie locative de la propriété.

Dossiers

Vous pouvez conserver vos dossiers sous n’importe quelle forme : papier, électronique, ou les deux à la fois. Conservez une trace de vos revenus, de toutes les dépenses courantes et en capital et des pertes, de même que votre numéro d’entreprise ou votre numéro de TPS si vous en avez un. Les reçus doivent comprendre les renseignements suivants :

  • date de l’achat;
  • renseignements sur le fournisseur : nom et adresse;
  • description complète des produits ou services;
  • numéro d’entreprise du fournisseur s’il est inscrit à la TPS/TVH.

Si vous tirez un revenu du bien immobilier dans le cadre d’une entreprise ou êtes un employeur, consignez à vos dossiers toute déduction de TPS, les registres de paie et les renseignements sur les partenariats.

Vous aurez besoin de documents détaillés qui portent ces mentions si vous vendez ou échangez le bien immobilier :

  • date de la vente ou de l’échange;
  • montant du paiement ou du crédit découlant de la vente ou de l’échange;
  • nom et adresse de l’acheteur.

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Ressources :