Habitation

Les gains en capital et la vente d’une maison

Si vous êtes comme la plupart des Canadiens, votre maison est votre plus important élément d’actif. Lorsque vient le temps de vendre, vous espérez obtenir un bon rendement sur votre investissement. Contrairement aux actions et aux obligations, les bénéfices réalisés sur la vente de votre maison familiale sont habituellement exempts d’impôt. Des gains en capital seront toutefois perçus dans certaines situations.

Exemption pour la résidence principale

Si vous vendez votre propriété pour plus que vous ne l’avez payée, les bénéfices réalisés constituent un gain en capital. Les détails de la vente sont inclus dans votre déclaration de revenus (annexe 3) et l’impôt sur les gains en capital est généralement appliqué. Lorsque vous vendez votre résidence principale (la maison où vous et les membres de votre famille viviez toute l’année durant), les détails de la vente sont inclus dans votre déclaration de revenus, mais dans la plupart des cas, tous les bénéfices réalisés sont exempts de l’impôt sur les gains en capital.

Il y a certaines exceptions à l’exemption pour la résidence principale. L’impôt sur les gains en capital peut s’appliquer à la vente si :

  • votre maison n’a pas été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire; ou
  • vous avez utilisé une partie de votre maison afin d’en tirer un revenu (commerce ou location).

Votre maison n’a pas toujours été votre résidence principale

Si vous avez vendu un bien de placement pendant que vous étiez propriétaire de votre maison, vous avez peut-être désigné ce bien comme votre résidence principale afin de réduire ou d’éliminer les gains en capital. C’est une décision qui peut s’avérer judicieuse sur le plan financier. Toutefois, quand vient le temps de vendre votre maison, il se peut que vous ayez un gain en capital à déclarer pour les années où celle-ci n’était pas votre résidence principale.

Pour savoir quels sont les bénéficies assujettis à l’impôt sur les gains en capital, vous devrez remplir un peu de paperasse. Faites les calculs sur le formulaire T2091 (IND) pour savoir ce que vous devez en impôt.

Vous avez utilisé votre maison pour gagner un revenu

Avez-vous loué une partie de votre maison afin de gagner un revenu supplémentaire? Est-ce que votre domicile était votre lieu d’affaires principal? Si vous travailliez et viviez dans votre maison pendant que vous en étiez propriétaire, l’impôt sur les gains en capital peut s’appliquer à la portion du domicile utilisée afin de produire un revenu. Fondamentalement, les bénéfices réalisés sur la vente sont divisés entre la partie que vous avez utilisée pour faire de l’argent et le reste de la maison. La partie qui n’a pas produit un revenu est exemptée et celle qui en a produit un ne l’est pas.

Comment établir la répartition? L’Agence du revenu du Canada vous laisse établir cette répartition en disant « Vous pouvez le faire en utilisant la superficie en mètres carrés ou à partir du nombre de pièces, pourvu que la répartition soit raisonnable. » L’Agence du revenu du Canada offre un exemple étape par étape de la façon de disposer d’une résidence principale utilisée en partie pour gagner un revenu.