Chalet et impôts : posséder et louer une propriété récréative

Les gains en capital sur les propriétés récréatives

Lorsque vous vendez ou transférez la propriété d’une résidence secondaire, comme un chalet, tout profit réalisé est considéré comme un gain en capital aux fins de l’impôt. Ce gain est généralement imposé au cours de l’année où la propriété est vendue ou réputée avoir fait l’objet d’une disposition.

Au Canada, seule une partie du gain en capital est incluse dans le revenu imposable, et ce montant est imposé au taux d’imposition marginal du propriétaire.

Par exemple, si vous achetez un chalet pour 400 000 $ et le vendez quelques années plus tard pour 500 000 $, votre gain en capital est de 100 000 $. La moitié de ce montant, soit 50 000 $, est imposable.

Pour la plupart des contribuables, le taux d’inclusion standard est de 50 %. Cependant, pour les gains excédant certains seuils, un taux d’inclusion plus élevé peut s’appliquer selon les règles fiscales en vigueur.

Vous pouvez réduire le gain en capital imposable en déduisant certaines dépenses admissibles engagées pour la vente de la propriété, comme les commissions immobilières, les frais juridiques et certaines améliorations qui augmentent le prix de base de la propriété.

« De nombreuses résidences de vacances prennent de la valeur au fil des décennies. Lorsqu’elles changent finalement de propriétaire, les répercussions fiscales peuvent être plus importantes qu’on ne l’imagine », affirme M. Sanderson. « Voilà pourquoi il est essentiel d’anticiper cet impact fiscal, particulièrement si la propriété ou le produit de sa vente fait partie de votre plan successoral. »

Qu’est-ce que l’exemption pour résidence principale?

L’Agence du revenu du Canada (ARC) traite les résidences principales différemment des résidences secondaires. En tant que contribuable, il est important de comprendre la distinction.

Au Canada, vous ne payez pas d’impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez votre résidence principale en raison de l’exemption pour résidence principale. Toutefois, comme son nom l’indique, cette exemption ne s’applique qu’à une propriété à la fois.

Une propriété récréative, comme un chalet, peut être désignée comme résidence principale. Cependant, votre autre propriété ne serait alors pas admissible à l’exemption pour les mêmes années, ce qui pourrait avoir des répercussions fiscales inattendues.

Qu’est-ce que le prix de base rajusté?

Le prix de base rajusté (PBR) correspond au coût total d’acquisition et d’amélioration d’une propriété aux fins de l’impôt. Il sert à calculer les gains ou les pertes en capital lors de la vente d’une propriété.

En termes simples, le PBR commence par le prix d’achat initial de la propriété, puis est rajusté au fil du temps pour tenir compte de certaines dépenses admissibles qui en augmentent la valeur ou l’utilité.

Plus le PBR est élevé, plus le gain en capital imposable sera faible lorsque la propriété sera finalement vendue.

Les dépenses admissibles qui peuvent être ajoutées au PBR comprennent les améliorations majeures apportées à la propriété ainsi que certains coûts d’acquisition, comme les commissions immobilières et les frais juridiques. Il peut s’agir de rénovations, telles que l’ajout d’une terrasse, le remplacement de la toiture ou l’aménagement du sous-sol, ainsi que de frais juridiques et des droits de mutation immobilière.

Les dépenses d’entretien courant, comme la peinture et les réparations mineures, ne sont pas admissibles. Assurez-vous simplement de bien documenter toutes les améliorations et toutes les dépenses engagées, et de conserver vos reçus.

Les répercussions fiscales de la location de votre propriété récréative

Il n’est pas rare que des Canadiens louent leur chalet afin d’aider à couvrir les coûts de propriété ou de générer un revenu supplémentaire. Toutefois, cette décision entraîne certaines incidences financières et fiscales qu’il est important de comprendre. En voici quelques-unes :

1. Déclaration des revenus de location: si vous décidez de louer votre propriété, tout revenu que vous en tirez doit être déclaré au moment de produire votre déclaration de revenus au moyen du formulaire T776, aussi appelé État des loyers de biens immeubles. Lorsque les dépenses liées à votre propriété dépassent les revenus qu’elle génère, vous pourriez également être en mesure de demander une déduction pour perte de location. En savoir plus sur la demande de déduction pour des pertes relevant d’un bien locatif. Il existe un processus distinct pour les non-résidents qui doivent déclarer des revenus de location provenant de propriétés situées au Canada.
2. Dépenses déductibles : vous pouvez demander des déductions pour certaines dépenses que vous engagez, comme les frais de services publics, les intérêts hypothécaires et l’impôt foncier, si votre propriété récréative génère un revenu. (En savoir plus sur les déductions d’impôt pour les petites entreprises.)
3. Incidences liées au changement d’utilisation : il arrive parfois que l’usage d’une propriété récréative évolue, notamment lorsqu’elle passe du statut de résidence principale à celui de propriété locative, ou l’inverse. Cela déclenche une « disposition réputée » aux fins de l’impôt. La loi fiscale considère alors que vous avez disposé de la propriété à sa juste valeur marchande (JVM) et que vous l’avez acquise de nouveau au même montant, ce qui peut déclencher un gain en capital imposable sur-le-champ.

Qu’est-ce que la déduction pour amortissement (DPA)?

Si les souvenirs de vacances sont mémorables, les factures d’entretien et de réparation le sont souvent tout autant pour les propriétaires. La déduction pour amortissement (DPA) est une déduction d’impôt qui permet d’atténuer en partie ces dépenses en vous donnant la possibilité de récupérer progressivement le coût d’un bien amortissable, plutôt que de déduire la totalité de son prix d’achat l’année de son acquisition.

Les biens amortissables sont regroupés dans différentes catégories de biens, chacune étant assortie de son propre taux de déduction, et les demandes de DPA doivent être calculées en fonction de ces taux.

Un bâtiment appartient à la catégorie 1, 3 ou 6, selon sa date de construction et le moment où vous en avez fait l’acquisition. La catégorie englobe aussi les composantes du bâtiment, notamment la plomberie, le câblage électrique, les systèmes de chauffage et de climatisation, les appareils d’éclairage ainsi que les systèmes de gicleurs.

Bien que la DPA puisse procurer un allègement fiscal à court terme, elle peut aussi compliquer les conséquences fiscales futures.

La DPA demandée dans une déclaration de revenus constitue un report d’impôt, et non une déduction permanente. Par conséquent, toute DPA demandée devra être « récupérée » lors de la vente de la propriété, ce qui pourrait augmenter votre revenu imposable au cours de l’année de la vente.

De plus, le fait de demander la DPA vous empêche de bénéficier de l’exemption pour résidence principale.

Les aspects fiscaux de la location à court terme sur les plateformes en ligne

Avant de mettre votre propriété en location sur une plateforme comme Airbnb ou Vrbo, assurez-vous de consulter la réglementation municipale encadrant les locations de courte durée.

De nombreuses administrations exigent que vous respectiez certaines exigences, que vous enregistriez la propriété et que vous acquittiez des frais de permis. Vous pourriez également devoir percevoir certaines taxes municipales.

Lorsque vous produisez votre déclaration de revenus, vous pouvez déduire les dépenses courantes raisonnables (décrites ci-dessous) engagées dans le cadre de l’exploitation de votre activité locative, mais uniquement si votre location à court terme est conforme à la réglementation applicable.

Une propriété est considérée comme non conforme si elle est exploitée dans un secteur où les locations à court terme sont interdites ou si elle ne détient pas les licences, les inscriptions, ni les permis locaux requis.

À la suite de récentes modifications législatives, vous ne pouvez plus déduire les dépenses liées à une location à court terme non conforme après 2023.

Les améliorations d’immobilisations

Les rénovations majeures, comme la construction d’un agrandissement, le remplacement d’une toiture ou la rénovation complète d’une cuisine, sont généralement considérées comme des dépenses en capital et sont ajoutées au prix de base rajusté de la propriété. Cela réduit le gain en capital imposable lorsque vous vendez ou transférez la propriété.

La différence entre les dépenses courantes et les dépenses en capital

Les rénovations et les dépenses qui prolongent la durée de vie utile de votre propriété ou qui l’améliorent au-delà de son état d’origine sont généralement considérées comme des dépenses en capital, tandis que les travaux d’entretien courants, comme la peinture extérieure d’une maison en bois, sont considérés comme des dépenses courantes.

Si vous ne savez pas si une dépense constitue une dépense courante ou une dépense en capital, consultez notre article pour en savoir plus.

Les améliorations écologiques et les remises

Plusieurs remises et programmes d’aide gouvernementaux liés aux rénovations s’appliquent aux propriétés qui sont « normalement habitées », selon la définition de l’ARC.

Si votre propriété est votre résidence principale, vous pourriez être admissible à des programmes tels que le crédit d’impôt pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles (CIRHM), le crédit d’impôt pour l’accessibilité domiciliaire (CIAD) ou le programme pour la Conversion abordable du mazout à la thermopompe (CAMT).

Toutefois, le fait de désigner une propriété récréative comme résidence principale peut avoir des répercussions fiscales, notamment en ce qui concerne le gain en capital lors de la vente de l’autre propriété. Il ne faut donc pas le faire uniquement pour avoir accès à ces avantages.

Certains programmes d’aide, comme le Programme d’économies de rénovation domiciliaire de l’Ontario, s’appliquent aux propriétés récréatives. Ce programme offre des remises pouvant atteindre 30 % du coût de travaux de rénovation et d’améliorations visant l’efficacité énergétique d’une habitation, notamment l’installation de nouvelles portes et fenêtres, l’ajout d’isolation, l’étanchéisation à l’air, les thermostats intelligents et les thermopompes, ainsi que les panneaux solaires installés sur le toit et les systèmes de stockage d’énergie par batterie. Les appareils électroménagers écoénergétiques, y compris les réfrigérateurs et les congélateurs, sont également admissibles au programme.

Considérations relatives à la succession et à l’héritage

Après toutes les années passées à y créer des souvenirs, les propriétaires souhaitent souvent que leur propriété récréative demeure dans la famille. Mais si vous voulez que les générations futures puissent en profiter à leur tour, il est essentiel de prévoir les répercussions fiscales liées à la propriété.

Le don ou le transfert de propriété ne permettra pas d’éviter une éventuelle obligation fiscale. Tout transfert de propriété, qu’il résulte d’une vente, d’un décès ou d’un don, est généralement réputé constituer une vente à la juste valeur marchande aux fins de l’impôt.

Par conséquent, toute augmentation de la valeur de la propriété est imposée à titre de gain en capital. La seule exception à cette règle s’applique lorsqu’une propriété est transférée à un époux ou à un conjoint de fait. Dans ce cas, le gain en capital est reporté jusqu’à ce que le conjoint survivant vende ou transfère la propriété, ou à son décès.

Lorsqu’une personne décède, plusieurs provinces et territoires imposent des frais d’homologation dont le montant dépend de la valeur des biens faisant partie de la succession. Pour réduire ces frais, il est possible de transférer la propriété dans une fiducie non testamentaire. Ainsi, l’actif peut être transmis directement aux bénéficiaires sans passer par la succession.

« Placer la propriété dans une fiducie peut faire partie d’une stratégie fiscalement avantageuse visant à la transmettre à la génération suivante », explique M. Sanderson. « Mais cette approche n’élimine pas les répercussions fiscales. »

Le transfert d’une propriété dans une fiducie est généralement considéré comme une disposition à la juste valeur marchande, ce qui peut entraîner l’imposition d’un gain en capital au moment du transfert.

De plus, les fiducies sont assujetties à leurs propres règles fiscales, notamment la règle de la disposition réputée tous les 21 ans pour la déclaration des gains en capital non réalisés. Elles peuvent également être soumises à des taux d’imposition plus élevés.

Par conséquent, bien qu’une fiducie non testamentaire puisse réduire les frais d’homologation, elle peut aussi entraîner d’autres coûts fiscaux et complexités administratives qu’il convient d’évaluer soigneusement.

Des stratégies comme l’assurance vie ou le transfert de la propriété de votre vivant peuvent également contribuer à gérer ou à compenser le fardeau fiscal éventuel qui pourrait être transmis à vos héritiers. Un planificateur financier peut vous aider à examiner vos options.

Conseils financiers et de propriété

De l’entretien aux impôts, la gestion d’une propriété récréative comporte de nombreux aspects à prendre en considération. Voici quelques conseils pour vous aider à tout gérer efficacement :

• Copropriété : posséder une propriété avec d’autres personnes peut rendre son achat et son entretien plus abordables. Le fait d’établir des ententes claires entre les copropriétaires concernant l’utilisation de la propriété, le partage des dépenses et la prise de décisions peut contribuer à prévenir les conflits à long terme.
• Coûts récurrents : prévoyez un budget non seulement pour les versements hypothécaires et l’impôt foncier, mais aussi pour les dépenses courantes, comme l’entretien, les services publics, les assurances et les réparations imprévues, afin que la propriété demeure financièrement viable à long terme.
• Dossiers bien organisés : conserver les reçus, les registres d’entretien et les ententes de propriété peut faciliter le suivi des dépenses. Ces renseignements seront essentiels lorsque viendra le temps de calculer les gains en capital à l’avenir.

Conclusion

Les propriétés récréatives sont souvent synonymes de moments en famille, de repos et de souvenirs impérissables. Cependant, elles comportent aussi des enjeux financiers et fiscaux importants à long terme qu’il est essentiel de prendre en compte.

Au-delà de leur valeur sentimentale, les propriétés récréatives nécessitent une planification rigoureuse en ce qui concerne la propriété, l’entretien et leur éventuelle transmission à de nouveaux propriétaires afin qu’elles demeurent un atout plutôt qu’un fardeau.

« Commencez rapidement à discuter avec vos enfants de la possibilité qu’ils prennent en charge le chalet ou en héritent un jour, afin qu’ils aient le temps de comprendre ce que cela implique », conseille M. Sanderson.

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